Comprar un apartamento: cómo comprar un apartamento (en una hipoteca, sobre el capital, en cuotas)

Hola queridos lectores de la revista Rich Pro! Hoy hablaremos sobre cómo comprar un apartamento: en hipoteca, en capital de maternidad, por cuotas o en efectivo, así como también decirle cómo verificar usted mismo la limpieza legal del apartamento y qué documentos se necesitan al comprar un apartamento al vendedor.

Para cada persona, uno de los principales indicadores de éxito es la disponibilidad de su propio espacio vital. Al mismo tiempo, no solo es importante el medidor del apartamento o casa, sino también la disposición del lugar de residencia. Además, el apartamento puede desempeñar el papel de un lugar donde una persona puede pasar la mayor parte del tiempo, a la vez que puede convertirse en una forma de ahorrar dinero.

Comprar un apartamento Siempre se ha considerado un negocio rentable, porque la devaluación y la inflación en la mayoría de los casos solo aumentan su valor con el tiempo. Y estos fenómenos han sido característicos del país durante mucho tiempo.

En base a todo esto, podemos concluir que la compra de un departamento debe ser tratada tanto como sea posible responsablemente Este procedimiento no solo es costoso, sino también complicado, por lo que es mejor evitar los problemas. El material teórico propuesto con consejos útiles para compradores de vivienda lo ayudará con esto.

En el artículo consideraremos en detalle los siguientes puntos importantes:

Fase preparatoria. Es en él que se determinan todos los matices de otros procedimientos, por ejemploquienes estarán directamente involucrados en la búsqueda de bienes raíces.
Factores que afectan la formación del valor de las viviendas listas para la venta. Además, se presentarán consejos que le permitirán determinar de manera independiente la relevancia y la condicionalidad de un precio en particular para que no pueda pagar de más por el apartamento, lo que por alguna razón cuesta más de lo que recomiendan los expertos.
¿En qué situaciones es un agente de bienes raíces una medida necesaria, y dónde puede confiar en usted por completo? ¿Cómo elegir un intermediario si participa de forma independiente en la búsqueda de tiempo de bienes raíces o no desea?
Los métodos más populares para convertirse en propietario de un apartamento. En este caso, considerarán las respuestas a la pregunta: "dónde y a quién comprar" y "qué hacer si no hay dinero". El segundo punto implica un análisis de posibles fuentes que ayudarán a cubrir el costo de comprar un espacio habitable.
Características de adquirir un apartamento con una hipoteca. No solo se considerarán las principales ventajas y desventajas de este método, sino también los consejos principales para aquellos que decidan usarlo. Entre otras cosas, se analizarán las principales recomendaciones para elegir un banco.
La posibilidad de adquirir un apartamento utilizando capital de maternidad.
Los principales matices asociados con la compra de vivienda en una casa de nueva construcción. Aquí, se prestará especial atención a los principales riesgos que pueden surgir durante la compra de un apartamento a un precio atractivo en un edificio nuevo.
Los factores más relevantes que afectan el éxito de la compra de viviendas en Moscú y San Petersburgo.

Entre otras cosas, se considerará adicionalmente el más preguntas populares personas que planean comprar un apartamento y también recibirán respuestas completas para ellos. Todo esto es necesario para que cualquier persona no se confunda en el momento más crucial y tenga la oportunidad de invertir sus finanzas en el espacio habitable más adecuado.Sobre dónde invertir el dinero para que funcione y obtener ganancias, lo describimos en detalle en una de las publicaciones anteriores.

Vale la pena señalar que se prestará especial atención a varias fuentes de financiación a la vez, así como a un tema bastante actual: "Qué apartamento es mejor: comprado a un desarrollador, contratista o propietario?"Al mismo tiempo, cada opción tiene ventajas. La vivienda en la nueva casa obviamente estará en buenas condiciones y, muy probablemente, podrá presumir de un diseño moderno. Pero el apartamento está" a mano ", es decir, en el que la gente ya vivía, tal vez difieren en buen estado y un conjunto mínimo de muebles.

Acerca de cómo comprar un apartamento de manera correcta y rentable (con el pago del 100% en efectivo, en una hipoteca, a plazos, en capital de maternidad), qué documentos se necesitan para comprar un apartamento y cómo verificar un apartamento antes de comprar, lea este número

1. Comprar un apartamento: cómo prepararse para él de forma correcta y segura

Como se mencionó anteriormente, compra de vivienda propia - una cuestión que requiere un enfoque equilibrado y una determinación suficiente. Es comprensible: de la noche a la mañana tendrás que despedirte de una gran cantidad de dinero, que algunos no hubieran podido ganar en la vida. Es por eso que es necesario tratar todos los procedimientos necesarios con responsabilidad y la fase preparatoria, cuya finalización exitosa garantiza la mitad del éxito.

Es mejor familiarizarse de inmediato con toda la información presentada, para que al final no pierda ni tiempo ni dinero en el caso de que el departamento comprado no fuera tan bueno como podría ser inicialmente.

La cuestión es que los vendedores de viviendas (tanto personas comunes como agentes inmobiliarios) muy a menudo no dicen toda la verdad sobre un inmueble en particular, lo que significa que debe estar completamente equipado para prepararse para cualquier resultado de los eventos.

1.1. Prioridades al comprar un departamento

Entonces, en la etapa inicial (etapa preparatoria), debe realizar las siguientes tareas:

Tarea 1. Identifique a la persona que participará directamente en la búsqueda de un apartamento adecuado.

Ella puede convertirse tanto en el futuro propietario como en un administrador. Una práctica muy común es atraer agente inmobiliario. Además, en ambos casos, tienes que pensar en todo. Aunque la participación de una tercera persona con calificaciones suficientes puede simplificar significativamente el proceso de búsqueda y olvidarse de las diversas dificultades y posibles problemas. Una persona con experiencia y competencia se acercará a la elección de un apartamento.

Agente inmobiliario con experiencia en primer lugartiene una base suficiente de ofertas de varios vendedores y, en segundo lugarsabe qué buscar al comprar un apartamento. A pesar de todo esto, definitivamente tomará comisión por tu trabajopara que los costos totales puedan aumentar notablemente.

Tarea 2. Es necesario determinar de inmediato el presupuesto que se planea asignar para la compra de un departamento, incluidos de inmediato los posibles costos adicionales.

La comisión inmobiliaria se refiere con mayor frecuencia a gastos auxiliares ocultos. Para la venta de profesionales inmobiliarios que trabajen más de un año, tome del 2% al 6%. A su vez, aquellos que quieran comprar un espacio para vivir tendrán que brindar al menos un mínimo de asistencia para elegir la opción más adecuada. 0,5%y el máximo es 3%.

Como resultado, debe evaluar de inmediato los posibles ahorros si se enfrenta al problema de elegir un apartamento independientemente (sin agente inmobiliario)y compárelo con los riesgos esperados.

Además, no olvide que después de la compra puede necesitar inversiones adicionalesrelacionado con la reemisión de documentos, reparaciones y la compra de muebles.

Tarea 3. Es necesario crear de antemano una lista de requisitos que se presentarán para cada apartamento en consideración.

Al mismo tiempo, puede familiarizarse con un agente de bienes raíces con una gran cantidad de ofertas y luego, minimizando los riesgos, seleccionar las opciones más interesantes. Es mejor predeterminar los principales matices que son más importantes, de modo que en el futuro no haya cosas que puedan llevarlo por mal camino.

Por ejemplosi para una persona un punto suficientemente importante es ubicación del apartamento (no tolera el ruido), y se le ofrece un lujoso apartamento con una nueva renovación y un buen diseño, pero cerca de los grandes centros comerciales que funcionan hasta tarde, es mejor considerar otra opción en este caso. La cuestión es que en ese lugar siempre habrá un zumbido del que es imposible deshacerse. Por eso es necesario por adelantado Determinar la lista mínima de requisitos que una nueva vivienda debe cumplir sin falta.

Tarea 4. Vale la pena realizar una evaluación de riesgos.

La elección independiente de la vivienda para futuras residencias o inversiones tiene una serie de matices. Por supuesto, podrá ahorrar dinero, pero tendrá que conocer a cada vendedor en persona, y las personas pueden ser diferentes.

Al mismo tiempo, es difícil tener en cuenta varios factores por su cuenta para evaluar qué tan bien el apartamento es realmente adecuado. Usted puede por ejemploante el hecho de que el vendedor está en silencio sobre vecinos ruidosos, sobre reparaciones que se hicieron a toda prisa u otra cosa que un profesional notaría de inmediato. Es por eso que, si hubo un deseo de buscar independientemente un departamento para comprar, sin usar los servicios de un agente de bienes raíces, es mejor evaluar de antemano el posible grado de riesgo.

Después de completar todos los pasos anteriores, puede continuar con los siguientes puntos importantes.

1.2. Qué elegir: mercado inmobiliario primario o secundario - ventajas (+) y desventajas (-) de ambas opciones

Cabe señalar que el mercado inmobiliario consta de dos partes: de vivienda primaria y secundaria. Es por eso que cada comprador potencial de un apartamento debe entender esta clasificación y saber claramente lo que necesita.

Considere estas dos variedades con más detalle.

Vivienda primaria - uno que recientemente se ha construido y puesto en servicio. Por lo tanto, todos se refieren a ello. apartamentos en edificios nuevosque nunca han sido de propiedad privada de un individuo.

Es por eso que la siguiente declaración es un matiz importante: vivienda primaria - Esto no es solo espacio habitable en una casa nueva que fue construida recientemente. Esto es, en primer lugar, bienes raíces, que hasta ahora pertenece al desarrollador. Anteriormente, aún no se había vendido a nadie, lo que significa que el primer comprador se convertirá en su primer propietario entre las personas.

En este caso, podemos contar con el hecho de que los inquilinos anteriores no estropearon nada, y también la habitación está en su forma original.

El deseo de ser el primer dueño en este caso puede ser tan puro práctico (otras personas aún no han hecho nada en esta sala), y ideologico (Solo quiero ser el primer propietario del apartamento para asegurarme de que nada malo haya sucedido antes).

Revendedores - uno que ya es propiedad del vendedor. Al mismo tiempo, es un individuo (una persona común que vende su departamento). Cabe señalar que la edad de la casa puede variar en un rango colosal. Puede ser suficiente nuevo (una persona compró un apartamento en un edificio nuevo y luego decidió revenderlo), y 100años de edad. En este caso, será necesario estudiar cuidadosamente no solo la vivienda en sí, sino también el estado del edificio.

Si la casa es demasiado vieja, pueden surgir problemas serios debido al hecho de que los materiales ya han cumplido su tiempo. Al mismo tiempo, parte de las casas antiguas se pueden incluir en el programa de demolición, y los residentes, que venden sus apartamentos a personas crédulos, deciden simplemente ganar dinero y deshacerse de problemas innecesarios.

Además, no se debe descartar la opción de que una persona se involucre en lo que compra en el nuevo edificio, los equipa y luego los vende. En este caso, será posible en el momento de la compra convertirse en propietario de un nuevo espacio habitable e inmediatamente con una buena reparación.

Pros y contras de la vivienda primaria

Ahora intentemos resaltar el principal ventajas y desventajas vivienda primaria, porque en la mayoría de los casos la situación con el secundario es exactamente lo contrario.

Entonces, explícito los beneficios Los apartamentos propiedad del desarrollador incluyen:

Precios bajos en comparación con la vivienda secundaria. Muy a menudo, es mucho más rentable comprar un apartamento en una casa que está en construcción. Además, en la mayoría de los casos, se concluye un acuerdo sobre el principio de participación en el capital. Esto permite ahorros significativos. Además, en la mayoría de los edificios nuevos no hay redecoración, por lo que el desarrollador reduce el precio de los bienes inmuebles.
"Limpieza" del apartamento en el sentido legal. En este caso, la ausencia de problemas con los documentos está implícita. Sucede que los antiguos propietarios después de la venta de la propiedad pueden tratar de recuperarla de manera fraudulenta. Al mismo tiempo, dejar dinero con la ayuda de tecnologías fraudulentas. Otro aspecto: nunca se ha registrado a nadie en la vivienda primaria, lo que significa que tampoco debería haber un problema con esto. Para el "secundario" no son infrecuentes los procedimientos judiciales de personas registradas con el propietario sobre la falta de coordinación de la venta de bienes inmuebles. Entre otras cosas, el apartamento, que aún no se ha entregado a nadie, simplemente no tiene antecedentes, lo que significa que no debería haber problemas.
La novedad y la aplicación de materiales y tecnologías modernas. Debe enfatizarse que un apartamento en un edificio nuevo no requerirá que sus propietarios realicen revisiones complejas. Además, no será necesaria la modernización de varios sistemas de comunicación.

Vivienda primaria y desventajas:

La ubicación de la casa. No es ningún secreto que los nuevos edificios se ubican con mayor frecuencia en las afueras de la ciudad o donde hay mucho espacio libre. En tales situaciones, pueden surgir problemas en el futuro debido a la lejanía del intercambio de tráfico y la infraestructura subdesarrollada.
El complicado proceso de registrar los derechos del propietario. Al comprar una vivienda primaria, debe tenerse en cuenta que se puede dedicar mucho tiempo a la emisión de documentos que certifiquen el hecho de la propiedad de bienes inmuebles. En un momento en que los derechos de propiedad están en el limbo, el registro no tendrá éxito.
Falta de enfrentamiento. Uno de los principales problemas de los apartamentos en un edificio nuevo es la necesidad haz tu propia decoración, es decir, las reparaciones cosméticas recaerán sobre los hombros de los nuevos propietarios.
Mayor riesgo de perder dinero. en colaboración con desarrolladores inmobiliarios que tienen dudoso reputación Hay muchas historias (y probablemente escuché sobre ellas al menos una vez) que compañías sin escrúpulos redactan todos los documentos necesarios, comienzan la construcción, reciben dinero de futuros residentes y eventualmente desaparecen inmediatamente después de pasar los pagos. Los estafadores simplemente abandonan el sitio de construcción, dejando a los miserables propietarios con papeles, pero sin un departamento y dinero.

Ventajas y desventajas de la vivienda secundaria.

En cuanto a la vivienda secundaria, mucho queda claro de los puntos ya mencionados anteriormente. Puede ser más costoso, pero está inmediatamente listo para vivir. Como resultado, los problemas solo pueden ocurrir en legal plan Es por eso que hay una regla simple: antes de comprar, debe pedirle al vendedor un certificado que indique que todos han sido dados de alta del apartamento. Es bastante simple tomarlo, por lo que un propietario decente que quiera venderlo no se negará a escuchar tal solicitud. Sobre cómo vender rápidamente un apartamento, ya lo hemos descrito en uno de los artículos anteriores.

Además, seguramente debe asegurarse de que el apartamento no tenga deudas para pagar las facturas de servicios públicos, de modo que en el futuro no haya problemas con la compañía administradora (Reino Unido) o la asociación de propietarios de bienes raíces (TSN).

También vale la pena verificar si este apartamento se alquila de acuerdo con los documentos. Si alguien ya lo alquiló y pagó un cierto período de residencia, entonces tiene todo el derecho de permanecer en el apartamento durante el período especificado. Entonces no puedes venderlo.

En cualquier caso, debe interesarse por estos matices para no perder su dinero y también para no causarle problemas. Es por eso que es mejor no involucrarse con personas que piden un pequeño precio por su apartamento, pero no pueden nombrar razones comprensibles para tal generosidad.

Lo que debe verificar antes de comprar un apartamento: NO confíe, ¡TODO verifique!

2. Cómo verificar la limpieza de un departamento al comprarlo solo y lo que necesita saber (qué buscar) antes de comprarlo

Como se mencionó anteriormente, es bastante difícil elegir la propiedad correcta. Después de todo, una oferta rentable puede ocultar algún tipo de engaño: de insignificante (fondo de pantalla detrás del gabinete despegado) hasta serio (siempre hace frío en invierno debido a las baterías viejas que deben cambiarse con urgencia).

Si se ha tomado una decisión sobre la compra independiente de vivienda, entonces debe estudiar cuidadosamente los diversos documentos, así como tratar de verificar el apartamento utilizando los métodos que se describirán más adelante.

Como resultado de los procedimientos presentados a continuación, será posible evaluar los riesgos de la operación de compra y venta en sí, así como minimizar los posibles costos. Pueden estar asociados con la reparación y limpieza de documentos.

Además, las reglas simples ayudarán a evitar el peor resultado de los eventos: juicio con antiguos inquilinos o propietarios.

Entonces, ¿cómo verificar el departamento al comprar? ¿El procedimiento difiere al analizar la vivienda primaria y secundaria? ¿Es posible hacer todo usted mismo? ¿Hay algo que no se pueda hacer sin un agente de bienes raíces, o de principio a fin solo puede confiar en usted mismo para manejar los documentos relevantes? Intentemos responder a todas estas preguntas bastante serias.

2.1. Cómo verificar la limpieza de un departamento al comprar en el mercado secundario de viviendas 🔎

Este proceso recibe una atención especial cuando se toma la decisión de comprar una propiedad "a mano", es decir, de una persona privada.

El primer paso es analizar cuántos propietarios tenía el apartamento (si resulta que hay varios, entonces puede haber problemas por parte de otros), quién estaba registrado en él y cuál era su estado (pensionistas, personas con discapacidades, menores, etc.) .

Entre otras cosas, atencion especial pagado a si la propiedad está incautada, si está incluida en el testamento de uno de los propietarios.

También vale la pena revisar las operaciones anteriores con el apartamento. Es mejor evitar la propiedad que fue propiedad en poco tiempo. grande El número de personas. O algo está mal con ella, o se aplica algún tipo de esquema deshonesto (dudoso). Es mejor ahorrarse usted mismo, sus finanzas y tiempo y pasar por un vendedor sospechoso.

En esta etapa de prueba, debe obtener todos los permisos necesarios para la venta, si corresponde.

¿En qué situaciones tendrá que ocuparse del consentimiento de un tercero para la venta de viviendas? Veamos algunos ejemplos:

El dueño del departamento está casado. En este caso, debes conseguir consentimiento segundo cónyuge para la venta de bienes inmuebles, que en el matrimonio pueden considerarse adquiridos conjuntamente. En ausencia del documento necesario, es posible que la transacción no tenga lugar o, en caso de que ocurra, será exitosa, pero pueden surgir problemas en el futuro.
Si el propietario aún no ha alcanzado la mayoría de edad, es decir, según la ley, su edad no le permite administrar de forma independiente sus bienes inmuebles, solicitar permiso de los padres (tutores). Solo después de su permiso oficial (documentado) puede comenzar a preparar otros documentos.
En caso de venta de una parte de la propiedad. (el hijo decidió vender parte del departamento de su madre, y su hija y su mitad no quieren hacer esto), entonces tendrá que ir al segundo dueño (si hay varios, luego cada uno) para obtener el llamado "documento de exención"quién argumentará que otras partes no están interesadas en comprar esta participación. Esto se hace para que cada propietario de bienes inmuebles, que se divide entre varias personas, pueda usar su derecho prioritario de compra en caso de venta de otras partes de bienes inmuebles.

Con base en lo anterior, podemos llegar a una conclusión: antes de comprar un departamento a una persona (en el mercado secundario) en detalle familiarizarse con la composición de su familia, con la presencia de otros propietarios, personas registradas que no trabajan.

¿Qué documentos necesita verificar al comprar un apartamento?

Para analizar todos los datos, es necesario solicitar los siguientes valores a un posible vendedor por adelantado:

Un documento que muestra cómo y cuándo una persona se convirtió en el propietario del apartamento que se vende. Esto incluye contrato de venta, regalo, trueque etc. Si la persona recibió esta propiedad como herencia, debe proporcionar al comprador un certificado que indique su derecho a la herencia.
Si el apartamento fue comprado mediante la participación en una cooperativa de vivienda, entonces se requiere un certificado que indique el pago total de la acción.
Un documento que confirma directamente los derechos de propiedad de un vendedor en particular.

Para no caer en los trucos de los estafadores, los documentos requeridos se dividen en 2 grupos

El primer grupo incluye: Explicación, pasaporte catastral con planta (de acuerdo con estos documentos, se verifican los indicadores más importantes del apartamento: área y diseño).

Tales situaciones se conocen cuando vendedores sin escrúpulos "terminan" metros cuadrados de bienes raíces en un anuncio. Solo después de una inspección detallada de las instalaciones y su plan, los clientes pudieron establecer la verdad.

Agentes de bienes raíces experimentados que, como nadie más entiende estas cosas, deben prestar atención a cambiar el diseño (si alguna vez lo fue) del espacio habitable. Es bueno cuando una persona con experiencia (agente de bienes raíces) se ocupa de tales problemas, pero luego debe estar preparado para pagar sus servicios.

Al segundo grupo de valoresrequerido para la verificación incluye extracto de un libro especial de la casa. Con su ayuda, puede familiarizarse con la lista de personas registradas para no tener que desalojarlas en el futuro.

Hay casos en que el jefe de familia independientemente decidió vender sus apartamentos. Tiene derecho a ello, pero necesita obtener el permiso (consentimiento) de su esposa. Es posible que no esté de acuerdo con esta decisión y se niegue a vender el apartamento.

Además, para todos los valores anteriores no será difícil averiguar el apellido, nombre y patronímico del dueño del departamento. Dado que antes del inicio de las negociaciones y antes de la transacción en sí, sus participantes deben presentarse sus documentos de identificación, podemos verificar una vez más si se trata de un estafador. Si todo está en orden (los datos de todos los documentos coinciden con el pasaporte), puede continuar.

¿Qué más es importante tener en cuenta al comprar un apartamento en el mercado secundario?

Después de discutir todos los matices con el vendedor y antes de ir directamente al notario, debe asegurarse de que ambas personas tengan un pasaporte. Si uno de los participantes en la transacción necesita un pasaporte de reemplazo por alguna razón pronto, este problema debe resolverse con anticipación. Esto se hace sin falta por dos razones:

Los empleados del servicio de registro pueden simplemente rechazar a las partes para llevar a cabo el procedimiento para la venta de la propiedad.
El proceso de compra y venta puede retrasarse, lo que significa que la transacción tendrá que posponerse, o tal vez más de una vez. Bien puede resultar que el día en que el notario designe una cita con los documentos, no habrá pasaporte disponible.

Con base en lo anterior, se debe enfatizar la importancia de recopilar todos los documentos necesarios para verificar el departamento. Para el vendedor no será difícil obtener la mayoría de ellos, y el comprador podrá evaluar los posibles riesgos y tomar la decisión correcta.

Si proporciona al notario todos los documentos necesarios, la transacción se registrará en poco tiempo. El especialista podrá verificar el historial legal (limpieza) del apartamento, que es el objeto del contrato de venta, y llegar a una conclusión calificada.

2.2. Cómo verificar un apartamento en un edificio nuevo antes de comprar para la limpieza legal 🏢

En el mundo moderno, una práctica popular es la adquisición de apartamentos en casas que son en construccion (o"Etapa del pozo"). En este caso, para que todo sea legal, es necesario concluir un contrato apropiado con el desarrollador, que atestigua la participación del comprador. De hecho, invierte su dinero directamente en el proceso de construcción, y al final se convierte en el dueño del departamento En una casa nueva.

A pesar de tanta transparencia, hay riesgos claros, que solo se puede evitar en el mercado inmobiliario primario revisando cuidadosamente todos los documentos del desarrollador.

¿Dónde comenzar a revisar un apartamento en un edificio nuevo?

En primer lugar, es necesario prestar atención a lo desarrollado y adoptado en 2004 Ley Federal N ° 214, que se refiere al proceso de construcción compartida de varios objetos inmobiliarios (incluidos edificios de apartamentos).

La fuerza legal que anotó en abril 2005th y fue llamado a regular la relación entre el desarrollador y el comprador-inversionista. Además, permitió reducir los riesgos de las personas que decidieron convertirse en propietarios de los apartamentos.

El mismo Ley Federal N ° 214 regula solo aquellas relaciones que están directamente relacionadas con la recepción por parte del desarrollador de las finanzas de los participantes de capital. De manera similar, invierten directamente en el proceso de construcción de cualquier propiedad.

Ley Federal N ° 214 - Sus características

Considere las características de las acciones de este acto legal normativo en un edificio de apartamentos múltiples en construcción. Cabe señalar que la ley se aplica solo a aquellos proyectos de construcción que han recibido permiso para comenzar a trabajar despues 1 de abril de 2005.

El acto normativo afirma la necesidad de celebrar acuerdos especiales, que ya se han mencionado. Solo si hay un acuerdo formal sobre la participación en el capital, el comprador-inversor tiene derecho a proteger su propiedad en construcción mediante el estado.

Aquí se encuentra el primer escollo, que puede evitarse revisando un apartamento en un edificio nuevo y una evaluación preliminar de riesgos. Si el desarrollador se niega a concluir un contrato apropiado u ofrece firmar otro acuerdo, entonces de él mejor mantenerse alejado, porque la construcción puede no completarse en absoluto.

De acuerdo con la misma Ley Federal, cada accionista tiene derecho a verificar los siguientes documentos con el desarrollador:

valores constituyentes (todos los detalles en ellos deben coincidir con los colocados en el acuerdo de financiación de la construcción);
certificados de registro estatal y registro de una empresa que participa directamente en el proceso de construcción de una casa para la contabilidad fiscal;
informes financieros y económicos provistos en la forma aprobada a nivel legislativo;
todos los documentos financieros disponibles de los últimos 3 años (balances, cuentas con una distribución programada de ganancias y pérdidas);
El resultado de la auditoría del último año durante el cual la empresa constructora realizó sus actividades comerciales.

4 pasos importantes para verificar un apartamento en un edificio nuevo

Para minimizar los riesgos, debe analizar todos estos documentos, así como realizar los siguientes pasos para verificar el apartamento en el nuevo edificio:

Lea la historia del desarrollador. Para hacer esto, debe analizar su experiencia, la cantidad de proyectos completados con éxito y la cantidad de objetos que se están construyendo.
Es mejor analizar de inmediato en qué etapa se encuentra el proceso de construcción de un edificio de apartamentos. No vale la pena financiar la construcción si todavía está en la etapa de excavación, porque en este caso los riesgos serán lo más altos posible.
No te olvides y sobre la verificación de los documentos de la persona que entra directamente en un acuerdo de equidad con un posible propietario de un apartamento en una casa en construcción. Si la segunda parte del acuerdo no es un representante del desarrollador, sino una organización autorizada, entonces debe verificar adicionalmente sus documentos. No será superfluo exigir un acuerdo de agencia, comisión o garantía. Los documentos presentados deben indicar detalles del desarrollador y su representante oficialasí como el hecho de que una persona autorizada tiene derecho a participar en la celebración de acuerdos de equidad.
Verifique los documentos que son obligatorios para el desarrollador y que son obligatorios por ley. Todos los documentos de construcción se deben proporcionar sin demora. Al mismo tiempo, deben contener fechas actuales y detalles reales de la empresa constructora.

Entre otras cosas, antes de concluir un contrato con el desarrollador, debe verificar si ha completado todo requisitos de la Ley Federal No. 214a saber, ¿tiene todos los permisos y documentos de registro necesarios en el terreno en el que se está construyendo el edificio de apartamentos?

Para revisar el apartamento en un edificio nuevo, definitivamente debe investigar declaración del proyecto. Siempre debe almacenar la información más relevante, tanto sobre la empresa constructora como sobre el proyecto de construcción que se está construyendo.

Los detalles sobre cómo comprar un apartamento en un edificio nuevo se describen en nuestro artículo separado.

Por lo tanto, tanto en el caso de comprar un apartamento "a mano" como cuando se buscan bienes inmuebles en el mercado primario, se debe prestar especial atención a verificar todos los documentos proporcionados.

En una búsqueda independiente de viviendas propiedad de un particular (en el mercado secundario), debe verificar las deudas de servicios públicos, así como la ausencia de personas registradas. Además, deberá obtener permisos de los cónyuges, representantes de propietarios menores, así como la negativa de los copropietarios de una compra prioritaria.

Si se decidió comprar bienes inmuebles en un nuevo edificio Según el acuerdo de construcción compartida, se presta especial atención a los valores del desarrollador. Asegúrese de revisarlo. experienciatambién la presencia de todos permisos. En este caso, se debe celebrar un acuerdo con la empresa constructora o con una persona autorizada por ella. El hecho de que el desarrollador transfiera los derechos para celebrar acuerdos de acciones a un tercero debe indicarse en los documentos relevantes discutidos anteriormente.

Las opciones de vivienda más populares

3. TOP 7 maneras de comprar un apartamento

Antes de cualquiera que planee convertirse en el propietario de un nuevo apartamento, hay varios problemas que deben abordarse. Algunos de ellos ya han sido considerados anteriormente en la fase preparatoria. Además, comienzan a surgir preguntas más apremiantes: ¿dónde obtener dinero para comprar un apartamento o cuál es la mejor manera de hacer un trato? ¿Es mejor pagar todo de una vez, después de haber gastado todos los ahorros o incluso pedir prestado a mis amigos, para obtener un préstamo o una hipoteca, devolver una parte cada mes y pagar en exceso la cantidad equivalente al porcentaje bancario?

Considerar formas más populares de comprar su propio apartamentocompletando su clasificación según cómo se realizará el pago y cuál será la fuente de financiación.

Método 1. Compra directa en efectivo

En este caso, la forma más banal y fácil de comprar su propia casa está implícita. Una persona necesita acumular una cierta cantidad de dinero (por supuesto, puede pedir la parte que falta a amigos o familiares) y pagar todo de una vez en efectivo (a través de un agente inmobiliario o comunicándose directamente con el vendedor). Por cierto, ya escribimos sobre cómo ahorrar dinero correctamente en una de nuestras publicaciones.

A pesar de su simplicidad, este método también es el más nervioso. El momento más arriesgado es el proceso. transferencia de dinero, y la cantidad es claramente bastante grande. Como resultado, deberán entregarse en el lugar de la transacción (por ejemplo, en la oficina de un notario) y también transferirse en su totalidad al propietario del departamento.

En este caso completamente familiarícese cuidadosamente con el espacio habitable, así como verifique todos los documentos del apartamento. Ella debe estar en buenas condiciones y al mismo tiempo permanecer. "legalmente limpio".

Se deberá prestar especial atención. método de transferencia de dinero. En primer lugar, debe especificar la hora y el lugar. Es mejor tomar un taxi para que no pase nada en el camino. En segundo lugar, debe asegurarse de que la firma del contrato de venta se realizará inmediatamente después de que el vendedor reciba el dinero. Por eso es mejor realizar todas las transacciones financieras con un notario público.

Por supuesto, a pesar de estos matices, la simplicidad y claridad de los pagos en efectivo al comprar una casa secundaria determina la popularidad de este enfoque. Hasta 90% Las liquidaciones en el mercado de apartamentos, que eran propiedad de particulares, se llevan a cabo con papel moneda.

Lo más importante para recordar es que los derechos de propiedad son de quien decide comprar una vivienda. Por lo general viene a través de 10 días después de la presentación de los documentos, es decir, en el momento del registro de la transacción entre individuos.

En base a esto, surge la pregunta: y cuando es mejor transferir el dinero? Y aquí hay 2 opciones posibles:

Pague el monto total antes del proceso de papeleo, solicitando un recibo. Es necesario reflejar el hecho de que el vendedor recibió el dinero, que se tendrá en cuenta en el proceso de transacción para la venta de su apartamento.
Realice una transferencia de dinero después del proceso de registro de los derechos de propiedad.

Por supuesto, el segundo enfoque no es tan confiable como el primero. Es inaceptable que un vendedor honesto pueda entrar en estafadores y perder su apartamento sin recibir un centavo.

Además, no se ajusta a una persona que realmente necesita este espacio vital en particular. Un vendedor que aún no ha recibido dinero puede en cualquier momento rechazar la transacción, por ejemploEncontrar otro comprador que ofrezca de inmediato da más.

Existen varios enfoques para minimizar los riesgos:

ejecución de un recibo certificado (esto se mencionó anteriormente);
la elección de un lugar lleno de gente para transferir fondos (es mejor que haya cámaras);
buscar testigos especiales que, si sucede algo, puedan probar que la transacción se completó con éxito;
alquilar una celda del banco en la que puede poner el monto total y darle la clave después de obtener los derechos de propiedad;
utilizando un servicio notarial especial, que puede tomar el monto total por un pequeño porcentaje y transferirlo al vendedor después de completar todos los documentos.

De esta manera comprar un departamento en efectivo - el método es bastante claro y simple, aunque al mismo tiempo se caracteriza por posibles riesgos. Se pueden reducir si sigue los consejos que se dieron anteriormente.

Método 2. Comprar un apartamento en una hipoteca

Este método está ganando popularidad gradualmente y es utilizado a menudo por aquellas personas que deciden comprar una vivienda primaria, es decir, una que todavía es propiedad del desarrollador.

La segunda forma de adquirir bienes raíces es comprar un apartamento en una hipoteca.

Una hipoteca es ideal para aquellos que desean poseer bienes raíces, pero no tienen todo el monto necesario para comprar un nuevo apartamento. La verdadera condición para participar en una hipoteca es salario alto y estable.

Por lo tanto, si una persona no tiene fondos suficientes, se convierte para una hipoteca. Fue creado específicamente para aquellos que viven aquí y ahora, es decir, para las personas que desean equipar su apartamento este año, y no una docena de años después.

Vale la pena señalar que el tamaño de la tasa hipotecaria en diferentes regiones de Rusia es diferente. Varía entre 10.5% y 14%. Además, el banco a menudo requiere que una persona haga una cierta cantidad inicial (pago inicial), que varía dentro de 10-40 por ciento

La tasa de interés depende, en primer lugar, del banco mismo. Será ella quien influirá en el sobrepago general e indirectamente cambiará el pago mensual, en el cual las "primas" indicadas ya están invertidas deliberadamente.

En base a esto, una hipoteca es beneficiosa para aquellos que desean comprar un apartamento, pero no tienen todos los medios. Por otro lado, el pago mensual aumenta significativamente, lo que ciertamente no brinda placer. Sobre cómo elegir el préstamo hipotecario más rentable, escribimos en el artículo anterior.

Para comprender la magnitud de los programas hipotecarios, es suficiente analizar la cantidad de préstamos de este tipo registrados en el Servicio Federal de Registro (Rosreestr) para el primer semestre de 2015. Como resultado, para este período se emitió alrededor de 533,000 hipotecas. Y esto significa que aproximadamente el mismo número de familias decidió comprar un apartamento sin tener el monto total en sus manos.

Quiero enfatizar que el diseño de una hipoteca debe ser tomado en serio. Antes de tomar una decisión sobre la compra de un apartamento a crédito, que deberá pagarse regularmente durante 15-30 años (y las cantidades serán bastante grandes), primero debe pensar cuidadosamente. Y las opiniones de las personas sobre este tema varían.

Una pequeña parte de la sociedad declara con confianza. que hipoteca es "esclavitud monetaria"lo cual es inaceptable en el siglo 21. Según esas personas, uno debe buscar formas de pagar el apartamento de inmediato, sin recurrir a la ayuda de los bancos, o buscar otras formas de mejorar las condiciones de la vivienda.

Tal opinión negativa tiene razón real. Por supuesto, cada uno de nosotros siempre sobreestima un poco nuestras fortalezas. Casi todos piensan que es posible pagar un préstamo antes de lo programado si ahorras algo de tiempo negándote las comodidades habituales: caminar, comer mal y ahorrar en ropa. Sin embargo, en la práctica esto es prácticamente irreal, porque muchos se rinden en solo un par de meses.

En el modo de ahorro total, cuando tiene que trabajar día y noche, muy pronto se desarrolla una aversión al mundo exterior, la fatiga se acumula. Una persona simplemente se deprime, jura con parientes, incluso puede perder su trabajo, con la ayuda de la cual esperaba pagar un préstamo. Los detalles sobre cómo salir de la depresión y no volver a caer en ella se describen en nuestro artículo separado.

Es por eso que en cualquier situación es suficiente seguir solo una regla de hipoteca: elige un pago realeso no afectará fundamentalmente la vida cotidiana. El pago de intereses debe ser una tarea de fondo, no un problema diario y apremiante. Es mejor abandonar inmediatamente la idea de una hipoteca si el ingreso no es muy grande. De hecho, en tal situación, tendrá que dar casi todo y privarse de las alegrías cotidianas.

A través de 30 años, cuando se paga el préstamo, pasará un período de vida grave. Y entonces surgirá la pregunta: pero valió la pena?

Para evitar problemas, es mejor limitar el tamaño de pago planificado a 30% máximo 40% del ingreso familiar total. Por cierto, se puede calcular justo en el banco. En este caso, vale la pena considerar solo aquellas fuentes de ganancias que estarán disponibles en 10-15-20-30 años.

En el caso en que, después de deducir el pago de la hipoteca de la ganancia familiar, queda una cantidad que cubre tanto las facturas de servicios públicos como la forma de vida habitual con restricciones mínimas, puede decidir con seguridad una hipoteca.

Un gran porcentaje, por supuesto, puede tirar, pero será mucho más difícil de hacer, especialmente en psicologico plan Incluso con números, es difícil dar consejos precisos. Pero ayudarán a estimar aproximadamente las posibilidades.

Método 3. Adquisición de viviendas a plazos.

Para muchas personas, esta es la forma de comprar un departamento que está ahorrando. Cuando no hay una cantidad total disponible, pero en un futuro cercano puede aparecer, es mejor prestar atención a por cuotas. Este enfoque es una opción intermedia que vale la pena. entre hipoteca (es decir, préstamo completo a largo plazo) y pago único vivienda nueva.

La esencia de esta opción es la siguiente: una persona decide comprar un apartamento y paga el anticipo, que generalmente es igual 50Sin embargo, el% puede ser diferente según la situación. Más mensual por un período relativamente corto (de 3 meses para 2años) Las partes iguales, que se acuerdan de antemano y pueden ir a diferentes tasas, dan el resto del dinero.

Como resultado, no necesita esperar 30 años para convertirse en propietario completo de su apartamento. A pesar de esto, plan de cuotas - la opción no es para todos. El hecho es que ella, en primer lugar, implica un pago inicial significativo, y, en segundo lugar, es adecuado solo para aquellos que tienen un ingreso permanente alto, o en un futuro cercano planean un ingreso financiero grande de, por ejemploventa de un departamento antiguo

Muy a menudo, aquellos que inicialmente planearon comprar una vivienda en un edificio en construcción, recurren a cuotas, pero cuando la construcción estaba casi terminada, los precios subieron bruscamente. Hay una gran parte de la cantidad disponible, pero el dinero faltante será en el próximo mes.

Al mismo tiempo, algunas empresas de construcción ofrecen de forma independiente a sus clientes. cuotas a corto plazo, lo que implica una falta de interés y dividir el resto en 3-6 meses Algunas empresas pueden preguntar por el hecho de que una persona no dará la cantidad total de una vez, un sobrepago adicional de aproximadamente 11%.

Método 4. Comprar un departamento con capital de maternidad

Para muchas familias, este tipo de asistencia estatal es una verdadera salvación del problema de la vivienda. Con la ayuda del capital de maternidad, una familia con más2niños, pueden darse el lujo de comprar nuevas viviendas por falta de otras fuentes de financiación para una compra tan cara. Con más detalle sobre el capital de maternidad para mejorar las condiciones de vivienda, describimos en uno de nuestros artículos.

Todas las familias jóvenes pueden aprovechar esta atractiva oportunidad, es decir, las personas que ya no están casadas oficialmente 3años si uno de los cónyuges aún no es mayor 30 años de edad Lo más interesante es que, en el caso del nacimiento de niños, la restricción asociada con la duración del matrimonio se elimina automáticamente.

Un momento agradable es el hecho de que la cantidad de capital materno aumenta constantemente debido a la indexación. En 2015 año, por ejemplo, ya había crecido hasta 453 000 frotar Vale la pena señalar que se puede obtener un certificado de asistencia financiera tanto inmediatamente después del parto como después de cierto tiempo.

El principal matiz del uso del capital de maternidad para comprar un apartamento es el siguiente: el dinero llega exactamente a los padres jóvenes después de 2 meses desde el momento en que se concluyó oficialmente la transacción de venta. Al mismo tiempo, la diferencia entre el monto del capital de maternidad y el costo de la vivienda es pagada por los padres por cuenta propia en efectivo.

Entre otras cosas, antes de cerrar un acuerdo, deberá visitar la sucursal local del Fondo de Pensiones. El dinero recibido del estado puede irse en la primera cuota de la hipoteca (dependiendo de la región, la cantidad total puede ser suficiente para comprar un apartamento pequeño), e incluso para pagar un préstamo de vivienda existente.

Método 5. Comprar un departamento al constructor (en una casa alquilada o en construcción)

Como se mencionó anteriormente, adquirir un departamento directamente de una empresa constructora que todavía está realizando su trabajo puede ser bastante arriesgado. A pesar de esto, si sigue una serie de recomendaciones, puede convertirse en el propietario de una propiedad completamente nueva en condiciones favorables.

Para minimizar los riesgos al comprar un departamento al desarrollador, debe tener en cuenta una serie de reglas simples y realizar una serie de acciones obligatorias:

analizar precios para ofertas similares de varias empresas constructoras (un costo muy bajo definitivamente debería alertar, porque una empresa que se respeta a sí misma no venderá viviendas a precios ridículos);
obtener toda la información sobre el desarrollador, incluida información sobre su experiencia y proyectos exitosos anteriores;
revise cuidadosamente el paquete completo de documentos de la compañía: desde papeles de fundación hasta contratos para una parcela de tierra utilizada para la construcción, así como la acreditación bancaria de nuevos edificios;
considerar todas las secciones de un acuerdo de equidad (la mayoría de las veces esto se puede hacer en casa en un ambiente relajado, habiendo leído todo cuidadosamente, pero es mejor contactar a un abogado experimentado que ahorrará tiempo y será responsable de esta tarea con toda responsabilidad);
evaluar la etapa de construcción (Vale la pena señalar que incluso si la construcción está casi terminada en un 80%, aún puede, en última instancia, congelarse).

Además, vale la pena prestar especial atención a las aprobaciones y actos especiales que se emiten a las empresas de construcción antes de comenzar su trabajo. Al mismo tiempo, vale la pena ver no solo los permisos de construcción, sino también, por ejemplo, permiso para conectar el futuro edificio de apartamentos residenciales a las comunicaciones (agua, calefacción, luz).

Además, puede intentar evaluar el posible retorno de la inversión si planea revender el apartamento en el futuro y ganar dinero con él. Es suficiente firmar un acuerdo sobre participación compartida, después de que se complete la construcción, registre todos los derechos para usted y haga reparaciones. Luego puede vender el apartamento, pero tendrá que pagar un impuesto, cuyo monto será del 13%.

Esto solo tendrá que hacerse si la persona ha recibido menos del derecho a bienes inmuebles 5 hace años (hasta 2016, este período fue más corto y ascendió a 36 meses).

Método 6. Adquisición de espacio habitable de un contratista (en un edificio nuevo)

En la mayoría de los casos, la empresa constructora no tiene un presupuesto que pueda cubrir todos los gastos incurridos en el proceso de construcción de una casa. Es por eso que el desarrollador recurre a al contratista, es decir, a una entidad jurídica (una gran empresa o incluso un empresario individual), que llevará a cabo parte del trabajo o suministrará materiales de construcción. En ausencia de las finanzas necesarias para pagar los bienes o servicios proporcionados por el contratista, el desarrollador le entrega parte de los apartamentos en la casa.

La forma más fácil de entender esta interacción es a través de un ejemplo. Digamos que la compañía Stroydom comprometido en la construcción de un complejo residencial. El contratista en este caso fue IP Chernyakhov, que proporcionó un desarrollador de ladrillos en la cantidad de 10 millones de rublos.

Como resultado, la empresa "Stroydom" se transferirá al empresario como pago 3 apartamentos terminados que han sido calificados en 2,5 millones.

Además, el contratista tiene 2 formas de obtener ganancias en efectivo:

En primer lugar, puede venderlos a su valor de mercado, es decir, a 3,5 millones, pero en este caso tiene que esperar mucho tiempo.

En segundo lugar, puede reducir el costo, por ejemplo, a 3 millones y obtener un beneficio más rápido, aún con un buen ingreso neto.

En tal situación, una persona común puede ahorrar hasta 20 por ciento del valor de mercado de un apartamento en un edificio nuevo.Además, ya estará en su propiedad, lo que significa que el riesgo es mucho menor que el que surge de la interacción directa con el desarrollador.

Entre otras cosas, existe una cierta especificidad asociada con el hecho de que los contratistas con mayor frecuencia tienen la intención de vender todos los apartamentos por muy a corto plazo, mientras recibe efectivo.

Esta opción implica la celebración de un contrato especial que describe "cesión de reclamos de propiedad". La conclusión es que en el momento de la construcción, cuando físicamente todavía no puede haber un apartamento, el desarrollador mismo lo posee formalmente. Luego, al final del trabajo, la propiedad se convierte en propiedad del contratista, quien ya está obligado a transferirla al comprador de conformidad con el acuerdo.

Descargue el contrato de cesión del derecho a reclamar el apartamento (muestra) (.docx, 16 Kb)

Además, todos los derechos sobre bienes inmuebles, como en el caso de una transacción directamente con el desarrollador, se transfieren a la persona solo después de completar trabajos de construccion. A pesar de esto, si elige una empresa confiable que, en virtud de acuerdos reales, proporcionó bienes o servicios a la empresa constructora durante el proceso de construcción de una casa, y también concluye con ella el contrato correcto para la transferencia de derechos para exigir vivienda (si es correcto, entonces bienes inmuebles), entonces no esta mal para salvar

Método 7. Comprar una casa del dueño

Esta opción es la más popular. en el mercado secundaria vivienda. La gente llama a este enfoque "sin intermediarios", porque ni el comprador ni el vendedor se ponen en contacto con los agentes inmobiliarios, sino que analizan de forma independiente todos los matices de la transacción y concluyen contrato de venta.

Descargue el contrato de compraventa (muestra) (.doc, 36 Kb)

En este caso, puede ahorrar seriamente negociando con una persona, pero es bastante realista calcular mal las características del apartamento. Es por eso que es necesario verificar todo varias veces, y luego concluir independientemente un acuerdo y transferir todos los documentos a las agencias gubernamentales de registro.

Comprar un apartamento: instrucciones paso a paso para adquirir en 2019

4. Cómo comprar un apartamento: 7 pasos básicos para una ganga

Como se mencionó anteriormente, para adquirir una vivienda, debe abordar este problema de manera responsable. El mejor resultado se puede lograr solo si te mueves de acuerdo con un plan determinado, alejando con calma los factores de distracción.

Los estafadores experimentados intentarán evitar que el comprador complete una serie de acciones que ha planeado por ejemplo, al examinar el apartamento, confuso y sin dar la oportunidad de verificar el funcionamiento del televisor o baño. Es por eso que para minimizar los riesgos, es suficiente seguir un plan de este tipo.

Paso número 1. Determinación de dimensiones y otras características del apartamento.

En esta etapa, es necesario decidir qué tan grande debe ser el espacio vital, así como dónde está ubicado, qué elementos de infraestructura deben estar cerca. En este caso, debe decidir inicialmente qué mercado es más aceptable: secundaria, donde puede comprar inmediatamente un apartamento con muebles y reparación, o primaria, donde es posible convertirse en el primer propietario y organizar todo a su discreción.

¡Presta atención! Una comprensión clara de los parámetros deseados no solo simplifica el proceso de elección de bienes raíces, sino que también protege contra vendedores sin escrúpulos.

Si una persona sabe claramente lo que necesita, por ejemplo, un apartamento con una superficie no inferior a 50 metros cuadrados. m. cerca de la intersección de tráfico, entonces ningún vendedor puede venderle un apartamento pequeño, aunque "muy cómodo y con una buena vista desde la ventana" en los suburbios.

Debe entenderse que el principal desventaja secundaria el mercado es que los apartamentos suelen estar ubicados en viejas casas gastadas. No importa qué tan bien se reparen, eventualmente tendrá que hacerlo capital reparaciónAdemás, muy a menudo los propietarios tienen prisa por vender bienes inmuebles con deudas o un mal historial legal.

Primaria lo mismo viviendaEn primer lugar, solo puede tener paredes desnudas. En este caso, tendrá que hacer la reparación usted mismo y comprar todo lo que necesita. Además, los nuevos edificios a menudo están lejos de la infraestructura, lo que puede no ser atractivo para todos.

Paso número 2. Fijar la cantidad que se puede gastar en un apartamento en un futuro cercano

No es ningún secreto que el deseo real de las personas que desean comprar una vivienda depende directamente del presupuesto que tengan. Por ejemplo, por el mismo dinero puedes comprar un apartamento de una habitación en el centro, o algo más en las afueras de la ciudad.

Este paso es el más fácil de implementar, ya que todos entienden cuánto tiene.

En el mercado inmobiliario moderno puede encontrar una gran cantidad de ofertas con un precio específico, por lo que no se puede elegir nada. El matiz es que hay muy muchos factoreselección que afecta.

En esta etapa, siempre desea ahorrar, porque tiene que gastar mucho dinero. Es por eso que la mayoría de las personas, en primer lugar, miran las ofertas más baratas, que a veces parecen muy atractivas.

Las sospechas en este caso están justificadas porque, según los expertos, ahora hay una gran cantidad de propuestas que en realidad son anuncios de pato. Que es esto Y este es un anuncio en el que el vendedor pone específicamente un precio falso muy pequeño para atraer a la gente. Cuando alguien lo llama, dice que el apartamento ya ha subido de precio y tendrá que pagar más. O generalmente pueden decir que no está a la venta o que ya ha encontrado un nuevo propietario.

Muy a menudo, los agentes inmobiliarios o algunos intermediarios están involucrados en tales cosas, quienes, después de la triste noticia de que la propiedad ya ha sido vendida, expresaron una nueva propuesta.

Entre otras cosas, en este paso no es necesario detenerse en lo que está "en su bolsillo" en este momento. No olvide que en tiempos de crisis, los bancos continúan desarrollando nuevos programas de crédito, aunque comenzaron a emitir dinero con mayor precisión.

Considere un pequeño ejemplo. Supongamos que hay un cierto Sergeyquien tiene 30 años Trabaja en una posición buena y estable, y su salario es 40 mil rublos En tal situación, el banco puede otorgarle un préstamo de de 1 a 1,5 millones de rublos. Gracias a esto Sergey Puede contar con un buen departamento.

Vale la pena señalar que la cantidad que se espera emitir puede variar dependiendo de una gran cantidad de factores: edad, duración del servicio, monto del salario oficial, historial de apelaciones anteriores al banco Y así sucesivamente.

El consejo final en este paso es este: nunca puede planear gastar una cantidad que sea suficiente "consecutivamente".

Es mejor tener siempre algo de dinero en reserva, ya que pueden ser necesarios para reparaciones u otros gastos imprevistos.

Paso número 3. Selección de la mejor fuente de financiación: efectivo o hipoteca.

En esta etapa, tendrá que recordar todo lo que se discutió anteriormente. Es suficiente entender que con la ayuda de una hipoteca, la selección de apartamentos asequibles se está expandiendo significativamente. Sin embargo, llevará mucho tiempo (en algunas situaciones, incluso hasta 30 años) para pagar intereses, y esto afectará significativamente la forma de vida habitual, ya que tomará una parte significativa de los ingresos.

Al mismo tiempo parte de la sociedad cree que es mejor pagar en un solo pago en efectivo (para que pueda pagar al propietario anterior del apartamento y olvidarlo), lo que significa que debe ahorrar la cantidad necesaria durante mucho tiempo. Otros simplemente no pueden esperar (el problema de la vivienda es muy grave) y se ven obligados a acudir al banco en busca de ayuda.

Paso número 4.Selección de la mejor manera de encontrar una vivienda adecuada: por su cuenta sin agente inmobiliario o utilizando los servicios de un intermediario

Es importante considerar si existe alguna experiencia en la elección de bienes raíces. El hecho es que este proceso es bastante complicado (esto ya se ha mencionado más de una vez), por lo que en algunas situaciones es mejor confiarlo a los profesionales.

Intentemos determinar las características principales de cada opción:

Búsqueda de vendedor independiente. En este caso, debe utilizar todas las fuentes de información disponibles: anuncios en periódicos, televisión, tableros de mensajes, historias de conocidos y, por supuesto, Internet. Tienes que pasar mucho tiempo llamando a docenas de teléfonos (alguien no está en casa, alguien tiene un precio excesivo, ya se ha vendido un departamento, etc.) para encontrar una opción adecuada. Como resultado, no solo se dedicará tiempo, sino también un estado emocional, así como la salud mental. Debe comprender que hay una gran cantidad de vendedores inadecuados que constantemente posponen las reuniones, ocultan algo o cancelan el acuerdo el día anterior a la fecha prevista.
Apelar a un agente de bienes raíces. En este caso, se trata de confiar todo el proceso profesional. El agente inmobiliario no solo escuchará y anotará todos los deseos, sino que también comenzará a buscar de forma independiente en su base de datos, visitará todos los apartamentos adecuados y dejará solo algunos de los más interesantes y adecuados según todos los criterios. A pesar de esto, tienes que bifurcar bien. Agentes de bienes raíces experimentados toman 3% del monto de la transacción, por lo que no todos pueden pagar esta opción.
Búsqueda de intermediarios. Estas personas son un cruce entre propietarios y corredores de bienes raíces. Muy a menudo se identifican con el segundo, pero si intenta separarlos en una categoría separada de personas, obtendrá siguiente imagen: ellos toman más pequeño por ciento, recopilar los contactos de varios propietarios y negociar en su nombre. Muy a menudo, estos son agentes de bienes raíces principiantes que, al no tener una duración de servicio suficientemente grande, solicitan un pequeño porcentaje de su ayuda. En la gente debajo intermediarios muy a menudo se refieren a personas que no se dedican oficialmente a actividades inmobiliarias. Sus servicios son siempre más baratos, sin embargo, son responsables del trabajo. no llevar. Si surgen problemas con el vendedor, entonces no interfieren en este asunto. A su vez, los agentes inmobiliarios acompañan al comprador desde el principio hasta el final.

Paso número 5. Ver tus opciones favoritas

En esta etapa, deberá llevar a cabo los negocios más responsables. Al mismo tiempo, los expertos aconsejan no detenerse en la primera opción que le guste, sino revisar al menos algunas opciones adecuadas, para que haya algo para comparar.

Lo más importante en cada caso es buscar algunos trampas. Quizás la tubería fluye o el área es ruidosa, y a veces los vecinos son demasiado hostiles.

¡Presta atención! La presencia de algunos trucos puede hablar bajo precio. En situaciones en las que parece demasiado pequeño, definitivamente debe descubrir la razón, sin confiar en la palabra de las historias sobre la necesidad de un movimiento rápido.

Es mejor evaluar el área en la que se encuentra la casa, un viaje independiente a ella ayudará. Puede tomar el transporte público y conducirlo hasta la parada más cercana. Por lo tanto, resultará familiarizarse con la infraestructura local, para ver a la gente a su alrededor. En un área criminal o puramente laboral (por ejemplo, no lejos de la zona industrial) no a todos les gustará vivir.

No se olvide de otros miembros de la familia que también vivirán en el departamento. Por ejemplo, si hay niños, debe buscar un jardín de infantes o una escuela cercana, así como evaluar el nivel de sus empleados y maestros.

Se debe prestar especial atención a otros puntos que no son importantes a primera vista: ascensor, escalera, patio, casas vecinas, la presencia de grandes tiendas y campos deportivos. etc.Es con estas cosas que tiene que enfrentar todos los días, por lo que no puede comprar un apartamento en un área que carece de todos los beneficios de la civilización, sin importar cuán económico sea.

Entre otras cosas, debe prestar atención a tales cosas en el departamento en sí (generalmente no se indican en el anuncio, aunque afectan la vida cotidiana): la altura de los techos, el tamaño de la cocina, el estado de las paredes, el piso, la plomería, la limpieza de la entrada, la operatividad de los ascensores, el tipo de techos etc.

Después de eso, es necesario que cada departamento en particular trate de cuantificar el costo de las reparaciones necesarias. Esta cifra debe agregarse al precio expresado por el vendedor. Entre otras cosas, se deben preparar varias preguntas, que es obligatorio pedirle al propietario de la propiedad que conozca y descubra los puntos más importantes:

¿Cómo apareció el apartamento en su propiedad? ¿Es el único dueño de él?
¿Cuántas personas están registradas en el apartamento? ¿Hay alguien entre ellos que sirve en el ejército o que depende de otros (por ejemplo, niños, enfermos mentales u otra persona)?
¿Pagó el vendedor las facturas de servicios públicos antes de la venta?

Por supuesto, un agente de bienes raíces puede hacer todo esto, pero incluso cuando contacte a un profesional, es mejor verificar el departamento que más le guste una vez más.

Además, puede discutir con el vendedor varios puntos importantes: quién estará involucrado en el proceso de pago de los costos de registro (deberá comunicarse con un notario público), así como cuánto tiempo les tomará a los propietarios mudarse del apartamento y recoger todos sus bienes.

Al principio, estas preguntas siempre se posponen. Sin embargo, en la práctica son importantes, por lo que los expertos aconsejan incluso mostrarlos en el contrato.

Paso número 6. Negociaciones con los propietarios del apartamento: ¿cuándo puedo negociar?

Muy a menudo, los vendedores inflan deliberadamente el precio, contando con lo siguiente: si una persona está contenta con todo, pagará más, y si no está satisfecho con algo, entonces será posible mantenerlo "descuento", es decir, un retorno al precio originalmente planificado.

A pesar de esto, el trato debe ser con moderación. Las solicitudes constantes para bajar el precio pueden llevar al fracaso: el vendedor simplemente se negará a cooperar y rápidamente encontrará otro comprador.

Consejos útiles! Especialmente no vale la pena aguantar las negociaciones si te pones en contacto intermediario o administrador del propietario apartamentos (hijo, hermano, hermana, etc.). Es poco probable que esas personas llamen al propietario muchas veces para discutir una posible reducción de precios, aunque se les permite deliberadamente reducir el valor de la propiedad a un cierto umbral.

¿Cómo saber entonces el precio mínimo al que está listo el vendedor? Es suficiente estudiar en detalle todos los parámetros del espacio habitable, y luego llamar a la agencia inmobiliaria con una propuesta supuestamente en nombre del vendedor. Los intermediarios profesionales analizarán la información proporcionada y proporcionarán su valor estimado. Además, es suficiente comparar las cifras de varias agencias con lo que ofrece el propietario. En el caso de que una persona pregunte claramente más de lo que dicen los expertos, puede continuar negociando.

Paso número 7. Registro de la transacción de acuerdo con todas las reglas.

Esta etapa se puede dividir en las siguientes partes:

Análisis de todos los documentos necesarios. El comprador debe verificar independientemente disponibilidad de todos los documentosnecesario para completar con éxito una transacción de venta. Lo principal a lo que prestar atención es certificado de propiedad (debe ser guardado por el propietario en forma adecuada, y los detalles indicados en él deben coincidir con los detalles del pasaporte del propietario), así como varias cargas de terceros, que ya se han discutido más de una vez.
Firmar un acuerdo y transferir valores a las autoridades de registro. Si tiene todos los documentos necesarios, puede ir directamente a la conclusión de un acuerdo. Si se trataba de un anticipo, se redacta un documento especial que confirma el hecho de su transferencia. Después de eso, los documentos se transfieren a la estructura de estado de registro.
Realización del procedimiento para la transferencia de bienes inmuebles. Implica revisar e inspeccionar el apartamento, así como firmar un acto especial, según el cual el apartamento finalmente se convierte en propiedad del comprador.

Descargar el acto de traslado y aceptación del apartamento (muestra) (.doc, 27 Kb)

La garantía de que la transacción será exitosa y que ninguna de las partes cometerá ninguna acción ilegal es depositar. Significa una especie de prepago para el sujeto del contrato de venta, que se transfiere del comprador al vendedor como confirmación de sus intenciones serias. Para esto, compilado acuerdo de depósito, que estipula directamente el tamaño del pago (tanto como sea posible en la práctica equivale a alrededor del 5%).

Descargue el acuerdo de depósito al comprar un apartamento (muestra) (.doc, 91 Kb)

Nota! Si el comprador cambia repentinamente de opinión, el depósito queda con el vendedor. Si el propietario del apartamento decide cancelar la transacción, tendrá que devolver una cantidad igual a dos depósitos.

Para resolver todo el problema todos los matices recomendado indicar el depósito en el contrato (incl. métodos de acuerdos entre las partes).

Por lo tanto, siguiendo esta secuencia simple, puede completar fácilmente una transacción exitosa y convertirse en el propietario de un apartamento con todos los parámetros necesarios.

Además, el proceso de encontrar la opción correcta y recopilar documentos puede asignarse a un agente de bienes raíces, o puede hacerlo todo usted mismo, dado que es bastante difícil y requiere mucho tiempo en términos de recursos emocionales.

Cómo comenzar el proceso de compra de un apartamento en una hipoteca: una guía detallada

5. Cómo comprar un apartamento en una hipoteca: dónde comenzar: características y matices de la compra + instrucciones paso a paso

Entonces, como ya se ha dicho más de una vez, comprar un departamento en efectivo puede no ser asequible para muchos. En este caso, hay 3 salidas: no hacer nada (deje el problema de la vivienda sin tocar) guardar durante muchos años y esperar la fecha preciadacuando finalmente surge la oportunidad de convertirse en el propietario de su propio inmueble, o obtener una hipoteca.

En este caso, puede instalarse de inmediato en el apartamento seleccionado, dando gradualmente dinero al banco.

Comprar un apartamento en una hipoteca aunque obliga a la familia a reconsiderar su estilo de vida, permitirá, a pesar de los precios inmobiliarios constantemente altos, resolver rápidamente el problema de la vivienda, pagando gradualmente el monto factible.

Tratemos de descubrirlo: ¿Qué necesita saber para que la hipoteca sea la salvación de la familia y no su muerte? ¿Cómo comprar un apartamento a crédito, que tendrá que pagar el tiempo suficiente?

5.1. Apartamento hipotecario - Características de compra

Si no hay dinero para una adquisición momentánea de bienes inmuebles, tendrá que pensarlo o no. acerca de hipoteca, especialmente si el problema de la vivienda es grave. Primero necesitas pesar todo a favor y contra, así como evaluar posibles problemas, riesgos y dificultades, de modo que después de completar todos los documentos no parezca que la familia no podrá pagar la cantidad acordada con el banco todos los meses.

¿Qué es una hipoteca para vivienda? Condiciones y esencia

Vale la pena señalar que la cantidad de apartamentos comprados a crédito está creciendo cada año. Por eso, probablemente, prácticamente no quedan personas que no sepan, que es una hipoteca. Ella, a su vez, es a largo plazo préstamo inmobiliariopagar que, dependiendo de la situación y la situación financierapuede hasta 30 años.

Al mismo tiempo, todo este tiempo, el espacio vital estará disponible para que los compradores-prestatarios puedan vivir, sin embargo, al mismo tiempo, el banco se lo comprometerá.Es por eso que el banco en cualquier momento, si surge algún problema con una persona, tiene derecho a llevar a la corte un departamento que se ha convertido en objeto de disputa.

Debe aclarar inmediatamente un punto que revela la esencia de los préstamos hipotecarios con más detalle: siempre participan en dicha transacción 3 fiestas completas. Primero - promotor inmobiliario o en el caso más amplio: dueño de la propiedad. Segundo lado de la transacción hipotecaria el banco, que en realidad le da dinero a una persona para comprar un departamento. Y el tercero participante en el proceso el comprador mismoquien toma un préstamo y se convierte en deudor, porque está obligado a pagar todo el dinero con un determinado porcentaje predeterminado.

Las relaciones entre las partes están reguladas tanto por el acuerdo firmado entre ellas como por normas legislativas especiales. Se debe prestar especial atención al futuro propietario del departamento a la ley, que fue adoptada en 1998 y tiene el nombre correspondiente. "Sobre la hipoteca".

Tenga en cuenta que cualquier estructura bancaria debe verificar a un prestatario potencial antes de solicitar una hipoteca. Cualquier organización dedicada al tema del dinero para la compra de bienes raíces residenciales no está interesada en financiar absolutamente a todos.

Una persona que desee solicitar una hipoteca deberá confirmar su solvencia, así como la disponibilidad de ingresos mensuales suficientes para cubrir el pago regular. Al mismo tiempo, el lugar de trabajo también tiene un papel. Debe ser estable y no estacional (a veces el último indicador se complace en referencia a un buen historial crediticio).

Matices importantes de adquirir una hipoteca de la casa

El punto principal que debe tenerse en cuenta al registrar una hipoteca es su duración. A menudo, los préstamos hipotecarios se pueden pagar de 5 a 50 años. Esto se debe al hecho de que la cantidad que el banco entrega a una persona para comprar bienes inmuebles es muy grande (especialmente teniendo en cuenta el tipo de cambio inestable).

Además, cuanto más tiempo paga una persona al banco, más intereses se acumularán. Es por eso que las instituciones financieras mismas no están interesadas en que las personas devuelvan el dinero que han tomado muy rápidamente.

La cantidad total de precedentes pagados en exceso, por supuesto, está ganando un muy, muy grande, pero es imposible escapar de esto. ¿Por qué deberías estar preparado? El segundo matiz hipotecario está conectado precisamente con pago excesivo. Ella muy a menudo alcanza del 70 al 100% o incluso más Como resultado, tendrá que pagar al menos 1.5 veces más, o incluso 2 o incluso 3.

Por ejemplo Para un apartamento que inicialmente cuesta 1,5 millones de rublos. En última instancia, puede pagar alrededor de 2.5 a 3 millones.

El último matiz agrada aún menos. Consiste en el hecho de que Según las estadísticas, uno de los más alto interés hipotecario. En muchos otros países, las personas usan préstamos con tanta frecuencia, de hecho porque son mucho más accesibles para la gente común.

En base a todo esto, se puede sacar una conclusión. Antes de solicitar una hipoteca, es imperativo simular la situación e imaginar si será posible pagar una cierta cantidad de ingresos cada mes durante 10-30-50 años (a menudo más de la mitad) para pagar el préstamo.

Al mismo tiempo, no olvide que si de repente se vuelve imposible hacer pagos adicionales, todos tienen la oportunidad rescindir el contrato, aunque en condiciones completamente desfavorables.

Comprar un apartamento en una hipoteca - instrucciones paso a paso

5.2. Cómo comprar un apartamento a través de una hipoteca: 5 pasos simples

Como se ha dicho más de una vez, la compra de un apartamento en una hipoteca está llena de numerosos matices y riesgos que deben tenerse en cuenta. Es por eso que, para que la vida no sea muy complicada con los pagos regulares, es necesario adoptar un enfoque responsable para elegir un banco y un programa de préstamos y realizar otras tareas importantes, siguiendo las instrucciones a continuación.

Paso número 1. Estamos buscando el objeto más interesante.

Cabe señalar que en esta etapa vale la pena considerar no solo sus intereses, sino también los parámetros que son importantes para el banco. Las instituciones financieras no emiten préstamos para adquisición muy viejo y dilapidado apartamentosasí como bienes raíces propósito dudoso. Con mayor frecuencia, puede obtener un préstamo de socios e inversores interesados en la liquidez (comerciabilidad) de la vivienda. Sobre dónde obtener un préstamo sin falta, escribimos en un artículo anterior.

Es por eso que vale la pena considerar no solo sus propios requisitos (metraje, número de habitaciones, diseño, etc.), pero también cuánto el departamento seleccionado será realmente interesante para el banco. Finalmente, tendrá que venderlo si el prestatario es de mala fe. Debido a esto, algunas propiedades pueden no estar sujetas a préstamos.

Paso número 2. Estamos buscando un banco y un programa adecuado.

En esta etapa, es bastante difícil entender qué institución financiera ofrece condiciones más favorables para la cooperación. A menudo, incluso las calculadoras de préstamos no pueden predecir completamente todos los gastos del comprador del apartamento.

A pesar de esto, hay una serie de factores a los que definitivamente debe prestar atención:

posible monto del préstamo, así como los plazos mínimos y máximos para su reembolso;
pago inicial obligatorio;
la reputación del banco y su lista de requisitos que se presentan al comprador del apartamento;
la presencia o ausencia de seguro;
el tiempo después del cual el proceso de incautación de bienes inmuebles del prestatario puede comenzar por falta de pago.

Todas estas cosas son especialmente importantes al elegir el banco más adecuado.

Paso número 3. Preparación de documentos y redacción de una declaración oficial.

Algunos bancos pueden emitir dinero en unos pocos días, mientras que otros pueden retrasar una decisión por más de una semana. En base a esto, es mejor llevar todos los documentos a varias instituciones financieras a la vez. ¿Qué relacionar?

Se requieren los siguientes documentos:

copia del pasaporte de un ciudadano;
opinión experta que confirma el valor real de la propiedad;
pasaporte catastral
certificados de composición familiar, así como el registro del objeto que necesita comprar;
certificado de que no hay deuda por luz, agua, electricidad, etc., y que la persona tiene plena capacidad legal;

Además, cuando el banco recibe documentos en sus manos, considera todos los documentos del departamento y toma su decisión.

Paso número 4. Seguro

Existe un requisito legal de que el seguro obligatorio de todos los objetos para la adquisición de los cuales se emitió una hipoteca.

Entre otras cosas, muchos bancos, además de esto, recomiendan en el camino comprar un seguro para el prestatario mismo.

En más detalles sobre el seguro de un apartamento o una casa, escribimos en el último número.

Una institución financiera puede aumentar el porcentaje si el cliente rechaza el seguro, porque en la mayoría de los casos está interesado no solo en proteger la garantía, sino también en devolver la deuda. Para esto, por ejemplo, seguro sin retorno.

Paso número 5. Concluimos un acuerdo

En este caso, estamos hablando de contrato de préstamo, así como un documento que confirme la finalización de una transacción de compra y venta.

Asegúrese de leer todas las secciones en ambos contratos y con cuidado Lee las notas.

Inmediatamente después de la finalización de la transacción, el apartamento será transferido al banco como garantía, lo que significa que en caso de insolvencia, la persona puede ser arrebatada de él.

5.3. Pros (+) y contras (-) de comprar un apartamento en una hipoteca

Para muchas personas, las hipotecas parecen muy insoportables debido a la cantidad total de sobrepago y duración. Sin embargo, para comprender si vale la pena emitir una hipoteca en un caso particular, es suficiente analizar sus principales ventajas y desventajas.

Entonces, las principales ventajas de una hipoteca:

le permite resolver rápidamente un problema grave de vivienda para muchas familias;
hay muchos programas que se dirigen a diferentes grupos sociales;
comprar un apartamento a crédito es una inversión rentable, porque con el tiempo, los bienes raíces a menudo aumentan de precio;
Por el momento, las ofertas del mercado inmobiliario exceden la demanda, lo que significa que puede elegir el espacio habitable más adecuado al mejor precio;
para los militares hay un apoyo estatal especial (se paga parte del préstamo).

Entre otras cosas, que pagar el alquiler todos los meses, es mejor hacer los pagos de la hipoteca. Después de todo, los propietarios pueden, si lo desean, pedirles a sus inquilinos que se muden, pero en el caso de una hipoteca, los prestatarios tienen todo el derecho de vivir en el apartamento y equiparlo por su propia voluntad.

En cuanto a los inconvenientes de la hipoteca, es habitual tener en cuenta los siguientes puntos:

Sobrepago explícito debido a una tasa de interés tangible (incluso en los grandes bancos no ocurre por debajo del 11%);
selección cuidadosa de prestatarios (no todos pueden contar con la aprobación del banco para un préstamo);
términos impresionantes (de 5 a 50 años);
la necesidad de realizar pagos claramente en las fechas acordadas (en caso de retraso, una multa o sanción);
Una violación sistemática de las reglas para pagar una hipoteca conlleva consecuencias negativas hasta la incautación de la vivienda.

Entre otras cosas, el mismo procedimiento de solicitud al banco y firma de todos los documentos es bastante laborioso. Implica la necesidad de recoger certificados y varios documentos.

Al mismo tiempo, esperar una decisión bancaria también puede ser tedioso, porque una institución financiera necesita verificar no solo el historial crediticio de la persona que lo solicitó (para perforarlo a través de todas las bases disponibles), sino también analizar sus ingresos y verificar que toda la información proporcionada por el cliente potencial sea real y válido en el momento de la presentación.

5.4. Qué banco elegir para una hipoteca: una revisión TOP-5 de las mejores instituciones financieras con condiciones crediticias favorables

Hoy en día, los préstamos hipotecarios se pueden emitir en casi todos los bancos más o menos estables. A pesar de esto, encuentre una institución financiera decente que ofrezca condiciones más favorables y en caso de problemas, se reunirá y podrá ofrecer un interesante programa de reestructuración, es bastante difícil. Por lo tanto, trataremos de analizar el mercado de servicios de crédito existente y considerar 5 más adecuado para el registro de bancos hipotecarios.

Como criterio principal, elegimos tasa de interés, así como la presencia de diversos programas que interesarán a los residentes promedio de nuestro país.

Entonces, los cinco primeros según el criterio seleccionado incluyen los siguientes bancos:

Sberbank Existen programas para la adquisición de bienes inmuebles tanto en el mercado secundario como en el primario. Tasa de interés 11,4%.
VTB24. El programa más popular de esta institución financiera es "Nuevo edificio con apoyo estatal". En este banco, el porcentaje es mayor: 11,75%.
Gazprombank. Esta institución financiera ofrece a sus clientes un servicio interesante. Refinanciamiento Hipotecario. En este caso, la tasa de interés 13%.
Banco de moscúOfrecer una hipoteca con apoyo confiable del gobierno. Tasa de interés 11,7%.
Banco de crédito de Moscú. El programa "Apartamento en el mercado secundario"para el cual un porcentaje igual a 14,25%.

A continuación se muestra una tabla visual con productos hipotecarios y la tasa de interés de estos bancos:

№	El banco	Productos de crédito	Tasa de interes
1.	Sberbank	"Adquisición de viviendas en construcción", "Adquisición de viviendas terminadas"	11,4%
2.	VTB 24	"Nuevos edificios con apoyo estatal"	11,75%
3.	Gazprombank	Hipoteca "Refinanciación"	13%
4.	Banco de moscú	Hipoteca con apoyo estatal	11,7%
5.	Banco de crédito de Moscú	"Apartamento en el mercado secundario"	14,25%

Por lo tanto, al elegir un banco, es mejor prestar especial atención a las instituciones financieras más grandes, así como seleccionar una institución adecuada,Basado en la variedad de programas ofrecidos y la tasa de interés actual.

Cómo comprar un apartamento a expensas del capital de maternidad: información detallada sobre la compra de vivienda en matkapital

6. Cómo comprar un apartamento para capital de maternidad en 2019 - formas + instrucciones 👩‍👧‍👦

Las estadísticas confirmadas indican una tendencia interesante: cada vez más familias gastan capital materno precisamente para mejorar su vivienda provisionesa saber, construyen casas o compran apartamentos.

Por supuesto, es imposible pagar por nuevas viviendas por completo por el dinero recibido del estado, pero, por ejemplo, pagar la primera cuota del préstamo o a expensas de la cantidad que faltaba anteriormente para decidir sobre la transacción es bastante posible.

En los últimos años más 70% de familias cuyo hijo ha alcanzado 3años de edad gastaron los fondos de MSC (capital familiar materno), a saber para la compra de bienes inmuebles.

Por supuesto, en la mayoría de los casos la cantidad emitida no es suficiente, pero a menudo actúa como una especie de apalancamiento financiero, lo que te hace moverte desde la línea de partida hacia tu propio apartamento.

6.1. Cómo comprar un departamento para capital de maternidad - áreas permitidas de uso de fondos + ejemplo

Entonces, la asistencia recibida del estado para resolver el problema de la vivienda puede estar dirigida a los siguientes objetivos:

como pago de una hipoteca válida,
por hacer una cuota inicial de préstamo,
para completar el presupuesto faltante para la compra de bienes raíces residenciales.

Lo más importante es que Se debe entender lo siguiente: nadie le da dinero a nadie. Si necesita agregar fondos para comprar bienes raíces, deberá comprarlos mediante transferencia bancaria. Antes de la transacción, el dinero se acreditará en la cuenta especial de la persona y se debitará durante la transacción con él a favor del vendedor junto con el monto principal.

Un hecho interesante es que puedes comprar como primariay secundaria (para particulares) vivienda. Como sea Fondo de pensiones de la Federación de Rusia verificará la propiedad seleccionada. Sin su acuerdo documentado para comprar un espacio habitable específico, un acuerdo no será posible.

La cuestión es que el objeto seleccionado debe corresponder a una serie de características:

no debe violar las normas sanitarias y epidemiológicas;
la vivienda debe estar ubicada en el territorio de la Federación de Rusia;
El apartamento debe ser completamente residencial (es necesario confirmar este estado).

Según estos requisitos, se selecciona la propiedad que se adapta a la UIF y que se puede comprar en el futuro para capital de maternidad.

¿Puedo usar el capital de maternidad hasta 3 años para comprar un apartamento (sin hipoteca)?

Hay una limitación que se mencionó casualmente anteriormente. Si el niño aún no ha tenido tiempo de cumplir 3 años, entonces sus padres aún no pueden gastar los fondos de la capital materna para mejorar su situación de vivienda, incluso si las finanzas van en una buena dirección (incluso si el niño sigue en una posición ganadora).

A pesar de esto, hay un pequeño comentario que para muchas personas se convierte en una verdadera panacea. Es bastante realista obtener fondos de la UIF a una cuenta bancaria para su posterior transferencia a 3 partes, si está disponible hipoteca abiertaen el que regularmente debe pagar intereses. En este caso, los fondos se pueden destinar específicamente a pagar el préstamo de los padres, quienes, por ejemplo, comenzaron a mejorar sus condiciones de vida antes de la aparición del niño.

Basado en esto, cada familia joven está disponible 2 formas de utilizar su capital de maternidad para comprar bienes raíces residenciales:

reembolso de parte del préstamo, que ya está vigente al momento de emitir MSC;
haciendo un pago inicial de una hipoteca.

Dar un ejemplo

Para demostrar esto más claramente, tratemos de profundizar en un ejemplo simple. Por familia Petrovs El banco tiene un préstamo de vivienda.Llega la reposición (ya el segundo hijo) y el estado emite un certificado para capital de maternidad.

El hecho es que su hijo aún no tiene 3 años, sin embargo, debido al hecho de que los Petrovs tienen una hipoteca, pueden enviar toda la ayuda estatal para pagar parte del préstamo.

En este caso, no tiene que esperar a un niño de 3 años de edad, sino simplemente acortar la hipoteca debido al reembolso anticipado de parte de la deuda.

6.2. Formas de comprar un apartamento con capital de maternidad

En nuestro país es capital materno (familiar) Es el subsidio único más grande que se debe a las familias del estado. Debido a esto, la gama de tareas que se pueden resolver con la ayuda de la capital es bastante amplia. Lo mejor de todo, como ya se ha dicho, es comprar tu propia casa.

Considere las principales formas de adquirir su propio inmueble residencial utilizando capital familiar. Hay 3 opciones en total.

Método número 1. Compra directa

En este caso, se implica una situación en la que el capital madre o sus propias inversiones con él son suficientes para comprar un apartamento.

Por supuesto, en tal situación, se concluirá el contrato de venta habitual. Sin embargo, hay un matiz que puede alejar al vendedor de la transacción.

El hecho es que los fondos no llegan de inmediato a su cuenta. Después de contactar a la UIF, puede pasar hasta 2x mesesantes de que el dinero esté disponible para el vendedor de bienes inmuebles. Pero no todos están de acuerdo con tales condiciones.

La cuestión es que la ley establece una serie de procedimientos obligatorios que un empleado debe organizar UIF. Debido a esto, es casi imposible de administrar más rápido.

Qué hacer con una persona que quiere comprar un departamento para 1 pago con fondos de la capital? Hay dos salidas:

O encuentre un vendedor que acepta esperar (puedes por ejemplo, haga un recibo del monto que se transfirió de inmediato, y también indique en el contrato que el resto del dinero vendrá más tarde de la UIF), o puede ir más complicado.
El segundo enfoque es procesamiento de préstamos. Debe tomar la cantidad faltante del banco y luego pagar el préstamo con los fondos que vinieron a través de 2 del mes a la cuenta En este caso, hay un matiz serio: no puede tomar dinero de una organización de microfinanzas. Dichas instituciones no pueden trabajar con material proporcionado por el estado. Los detalles sobre dónde obtener dinero si todos los bancos y micropréstamos fallan se describen en nuestro artículo separado.

Método número 2. Hacer un trato a crédito

Si ni siquiera se escribe una cantidad suficiente con matkapital, entonces puede pensar en hipoteca. Si se concluye un acuerdo bancario, los empleados de la UIF podrán transferir el monto total a la cuenta más rápido, aunque aún deberán verificar la legalidad de la transacción.

En este caso, el algoritmo de acciones es simple:

Se selecciona un apartamento adecuado.
Se redacta un acuerdo hipotecario en el banco.
Hay una apelación oficial a la UIF con una declaración especial.
Todas las transacciones ocurren, y el comprador se convierte en el propietario de bienes raíces residenciales.

Por supuesto, hasta el acuerdo completo con el banco, el apartamento estará bajo su fianza. Y esto significa que no será posible realizar operaciones con él. Será posible venderlo, darlo o cambiarlo solo después de que el banco reciba todo el dinero.

Hoy en día, cada vez menos instituciones financieras deciden trabajar con matkapital, ya que implica ciertos riesgos y, lo que es más importante, retrasos.

Entre los bancos más estables que trabajan con certificados familiares, se distinguen los siguientes cinco:

VTB24;
Sberbank
Banco de Moscú
Alfa Bank;
Delta Credit.

Probablemente, cada una de estas instituciones financieras es conocida por casi todos los residentes de nuestro país.Además, a pesar de las diferencias en los programas propuestos, cada uno de estos bancos tiene requisitos similares para el prestatario. Incluyen pureza legal de documentos, ganancias estables de cierto nivel, así como la ausencia de puntos negros en el historial crediticio.

Método número 3. Adquisición de una parte específica de bienes inmuebles.

En este caso, estamos hablando de comprar solo una cierta parte del departamento (habitación). La cosa es que con este enfoque, puede prescindir de la inversión personal.

A pesar de esto, existe una dificultad asociada con la difícil ejecución legal de tales transacciones. Los funcionarios del gobierno revisan cuidadosamente la habitación que la familia quiere comprar. Muy a menudo rechazan a las personas que financian tales compras si, en su opinión, el niño estará en un lugar nuevo incomodo.

Las únicas excepciones son habitaciones grandes, que tienen su propia entrada separada, así como un cierto tipo de aislamiento (debe ser intransitable y también tener una puerta con cerradura). Al mismo tiempo, es suficiente que los padres tengan en cuenta una verdad simple: el estado otorga capital de maternidad, incluso para que la familia tenga la oportunidad de mejorar las condiciones de vida del niño. Si la sala adquirida no resuelve el problema, la UIF se negará a emitir fondos.

De esta manera:

la forma más rentable - compra de una parte del departamento (no necesitará agregar su dinero), sin embargo, es muy difícil realizar dicho trato;
forma óptima aprovechar el capital de maternidad agregarlo como la cantidad faltante cuando compra de una sola vez bienes raices. En este caso, debe buscar un vendedor que acepte que una parte de los fondos, igual en suma al capital, vendrá a él más tarde. O será necesario elaborar un préstamo a corto plazo por 2-3 meses;
más simple En la implementación, el método para adquirir un departamento para capital familiar es emitir una hipoteca. En este caso, por supuesto, tendrá que pagar intereses por algún tiempo, pero luego la ayuda estatal para el niño cubrirá parte de la deuda.

Instrucciones paso a paso para comprar un apartamento con capital de maternidad

6.3. Comprar un apartamento con capital de maternidad: instrucciones paso a paso

Una gran cantidad de rechazos por parte de la UIF en el financiamiento de compras de propietarios de capital de maternidad indican que el estado con cuidado comprueba cada trato Para ahorrar tiempo y nervios, solo siga una secuencia simple de acciones.

Paso número 1. Elige un departamento

En esta etapa, debe seleccionar una propiedad residencial que cumpla con todos los parámetros deseados, así como "me gusta" Personal de la UIF.

Importante! El estado otorgará fondos para la compra de solo ese departamento, lo que mejorará las condiciones de vida de la familia y, en particular, del niño mismo.

Paso número 2. Apelar a la UIF

Debe ir al Fondo de Pensiones de inmediato con todos los documentos disponibles. El permiso para emitir fondos solo se puede obtener después de una verificación exhaustiva de todos los matices de la transacción (incluida su pureza legal).

Es necesario proporcionar:

documentos personales de padres y todos los niños,
El certificado familiar original.
SNILS de uno que aplica a la UIF
una copia del contrato con el vendedor o el banco,
un certificado de la deuda existente, si se emitió una hipoteca, o la cuenta corriente del vendedor, si la transacción se realizó directamente.

Además, puede requerirse un documento notariado que demuestre que durante 6 meses, cada miembro de la familia recibirá una cierta participación en la propiedad adquirida.

Paso número 3. La transacción en sí

El contrato debe indicar todos los puntos asociados con la transferencia de dinero. Es especialmente importante no olvidar ingresar información que parte de los fondos se transferirá un poco más tarde a expensas del capital de maternidad.

Puedes arreglar ciertas garantías, por ejemplo, una multa por transferencia tardía del importe restante.

Inmediatamente después de la finalización de la transacción, el comprador recibe todos los documentos de bienes raíces, sin embargo, si se emite una hipoteca, hasta que el préstamo esté completamente pagado, el banco asegurará la vivienda.

Por lo tanto, al comprar un apartamento con capital de maternidad, es suficiente recordar que el punto principal al que los empleados de la UIF prestan atención es que la propiedad adquirida resuelto el problema de la vivienda del niño. Si por todo esto, la transacción se realizara de manera absolutamente correcta desde un punto de vista legal, entonces el empleado del Fondo de Pensiones no tendrá un motivo de rechazo.

Detalles de la compra de apartamentos en edificios nuevos: esquemas e instrucciones para adquirir viviendas en una casa en construcción o ya comisionada

7. Comprar un apartamento en una casa nueva - esquemas de adquisición, documentos y procedimiento de transacción

Comprando su casa - El sueño de toda familia promedio. Para muchos, este problema puede resolverse mediante la adquisición de bienes inmuebles. en secundaria el mercado (ya habrá una reparación y un conjunto mínimo de comunicaciones necesarias), pero esta opción no es adecuada para todos.

Algunas personas quieren ser los primeros propietarios en su apartamento, por lo que sueñan con el espacio habitable. en un nuevo edificio. Con mayor frecuencia es más barato que los bienes raíces secundarios, aunque requiere una inversión adicional. La familia podrá organizar todo por su cuenta, aunque el costo de reparar y comprar todo lo que necesita puede ser impresionante.

Muy importante! Problema principal bienes raíces primarios ni siquiera son paredes desnudas y la ausencia de todo lo necesario para vivir (baño equipado, muebles, refrigerador, estufa, etc.), sino una gran cantidad de riesgos asociados con el hecho de que la casa puede quedar sin terminar.

En este caso, los futuros residentes tienen la oportunidad de firmar acuerdo de equidadpero un constructor sin escrúpulos puede congelar la construcción y desaparecer con el dinero.

¿Cómo protegerte? ¿Se pueden minimizar los riesgos? Intentemos resumir la información indicada anteriormente y considerar este problema con más detalle.

7.1. Cómo comprar un apartamento en una casa en construcción / alquiler - esquemas

Puedes comprar un apartamento en una casa nueva como durante su construcción (físicamente, puede que aún no exista, ya que este piso, por ejemplo, ni siquiera construido todavía) y después de la puesta en servicio.

Es lógico que cuanto antes se firme el contrato, más opciones tendrá el comprador, y también más barato le costará la vivienda de concreto. En base a esto, se puede argumentar que es más ventajoso realizar una transacción cuando solo hay pozo de cimentación.

Si el desarrollador es honesto y experimentado, todo el trabajo se completará a tiempo y los nuevos inquilinos recibirán sus apartamentos a precios significativamente más bajos que los precios del mercado.

¡Presta atención! Es en la etapa del pozo donde los riesgos son mayores, por lo que debe ser especialmente cuidadoso y cuidadoso al estudiar los documentos de una empresa constructora.

Para comprar bienes inmuebles en el mercado primario, debe intentar contactar directamente al desarrollador o sus inversores, o prestar atención a 3 personas (contratistas o agencias inmobiliarias).

Además, hay personas que participan en misas. comprar apartamentos en edificios nuevos. Los compran a bajo costo y luego los venden inmediatamente o primero hacen una reparación mínima de bajo costo y los venden a un costo más alto.

Cada vendedor es bueno para el comprador a su manera. Las agencias especializadas llevarán a cabo la recopilación de documentos y la selección de un apartamento, lo que significa que ahorrarán mucho tiempo y nervios.

La empresa desarrolladora ofrecerá más precios mínimos, así como una amplia selección de apartamentos de diversas clases en diversas áreas de la ciudad.

Las autoridades municipales también pueden vender bienes inmuebles en damas residenciales. Esta opción es adecuada para aquellos que desean minimizar los riesgos.

La opción más óptima en la mayoría de los casos es adquisición de un departamento de un revendedorquien realiza independientemente trabajos de reparación y adquiere los materiales más necesarios. En este caso, el precio seguirá siendo más bajo que el mercado, aunque deberá pagarse en exceso.

Desde un punto de vista teórico, es posible comprar viviendas en edificios nuevos utilizando uno de los esquemas existentes:

cuota de participación;
Firmar un acuerdo de equidad (DU);
unirse a una cooperativa especializada (HBC);
inversión en construcción;
interacción con un contratista que cede sus derechos de propiedad después de la finalización de la construcción de la casa.

Por supuesto, en este caso solo se consideran aquellas opciones que pueden ser beneficiosas para ambas partes.

También hay esquemas que son más aceptables solo para el vendedor de viviendas: aplicación de facturastambién acuerdo de preventa.

En el primer caso, comprado papel de seguridad, y el comprador se convierte en un inversor en construcción. En el mejor de los casos recibirá su apartamento devolviendo la factura al desarrollador. En el peor - la empresa constructora reembolsará el importe total y las viviendas ya subirán de precio. Esto se debe al hecho de que legalmente letra de cambio Casi imposible de asociar con el apartamento. El juega un papel recibos, confirmando el hecho de la transferencia de dinero.
Acuerdo de preventa a su vez implica hacer 100% prepago. En este caso, después de que se complete la construcción, el desarrollador primero dibuja nuevos apartamentos para sí mismo y luego transfiere uno de ellos a la propiedad de la persona que firmó el acuerdo correspondiente. Por un lado, todo es lo suficientemente claro y transparente, por otro, como en el caso de una letra de cambio, el comprador no puede recibir vivienda.

Instrucciones paso a paso para comprar un apartamento en un edificio nuevo este año

7.2. Comprar un apartamento en un edificio nuevo: instrucciones paso a paso en 2019

El principal inconveniente de adquirir una vivienda en una nueva casa es el hecho de que el proceso de venta comienza mucho antes de que se complete todo el trabajo. Se sigue que, en primer lugar, existe la oportunidad de ahorrar dinero, al mismo tiempo, arriesgarse a quedarse sin nada en caso de que un desarrollador fraudulento sea atrapado, y, en segundo lugar, para cuando se comisione la casa, algunos de los apartamentos, interesantes en algunos aspectos, ya estarán vendidos.

Al mismo tiempo, si, sin embargo, alguien decide pagarle a la empresa constructora antes de poner en funcionamiento la casa. (muy a menudo las ofertas son demasiado tentadoras), entonces no se trata de ninguna venta. Es posible que el apartamento aún no exista, por lo tanto, será posible obtener el derecho de propiedad solo después de completar todo el trabajo.

Por lo tanto, para no perder dinero y convertirse en el propietario de un acogedor inmueble en un nuevo edificio (es más probable que un apartamento cueste menos que el valor de mercado), es suficiente seguir estrictamente las recomendaciones de especialistas, adhiriéndose a esta secuencia de acciones:

Paso número 1. Seleccionamos una empresa constructora

Al principio, debe seleccionar varios objetos de interés y luego verificar la información sobre sus desarrolladores en Internet. Si la compañía es famosa por cumplir siempre con sus obligaciones y alquilar todas las casas a tiempo, entonces seguramente habrá algún tipo de información positiva sobre la construcción terminada. Si la reputación del desarrollador es pobre, entonces seguramente en algunos foros la gente ya ha logrado discutirlo.

En este caso, es necesario distinguir entre revisiones negativas de diferentes direcciones. Algunos pueden decir que el estuco (Este hecho, aunque no es muy agradable, pero un buen maestro lo solucionará rápidamente)pero algunos dicen que la construcción, que comenzó en 2006, aún no se ha completado. En el segundo caso, definitivamente no necesita contactar a dicho desarrollador.

La garantía más importante para una persona que quiere comprar un apartamento en un edificio nuevo es acuerdo de equidad redactado correctamente. Al mismo tiempo, es necesario no solo verificar el acuerdo por inexactitudes legales, sino también verificar con la empresa constructora si registra todos los documentos firmados por los compradores con el Servicio Federal de Registro.

Vale la pena señalar que todo esto está escrito en la Ley No. 214-ФЗ. Si se registran los contratos, se excluye la reventa del mismo apartamento.

Además, puede preguntar sobre la disponibilidad de programas hipotecarios que se aplican al objeto del desarrollador seleccionado. Los bancos otorgan préstamos solo después de verificar todos los documentos de la empresa constructora, por lo que si hay propuestas, entonces todo está en orden con los documentos.

Paso número 2. Verificación independiente de todos los documentos.

No debe confiar solo en los bancos o en otra persona. Todos los documentos se revisan mejor. independientemente. Cabe señalar que la legislación actual prevé el libre acceso a los documentos para la construcción de cualquier instalación planificada.

En base a esto, todos tienen el derecho total de revisar los permisos y todo tipo de documentos relacionados con la construcción de un edificio residencial en particular.

¿A qué debe prestar atención en los documentos de 2019?

Aquí está la lista principal de documentos necesarios para la construcción:

documentos que confirman los derechos del desarrollador sobre la parcela de tierra utilizada por él para la construcción de la casa;
permisos para la construcción de un objeto de acuerdo con el proyecto (también se acuerda de antemano el número de pisos);
contratos de inversión;
un acto que confirma la finalización del trabajo y la puesta en marcha de los apartamentos en la casa (solo es necesario cuando se completa la construcción).

Paso número 3. Buscar información sobre la empresa de servicios.

La compañía administradora, que continuará manteniendo la "vitalidad" de la casa después de su entrega, puede por ejemplo, por sus servicios a tener una tarifa muy alta. Es por eso que es mejor preguntar al respecto en Internet o llamar a la línea directa de la oficina.

Los empleados de la empresa de servicios deben proporcionar información relevante. Si estamos hablando de un complejo residencial completo o un barrio, en el que participa un desarrollador, entonces es mejor hablar con los residentes de casas ya construidas. Compartirán la información más real.

Paso número 4. Firma del contrato

En caso de que no haya problemas en las etapas anteriores, puede proceder al diseño del acuerdo.

La siguiente información debe indicarse en el acuerdo de patrimonio:

toda la información sobre el desarrollador;
datos del comprador (el que participa en la inversión compartida de construcción);
características clave del apartamento;
el método seleccionado para transferir dinero;
plazos para la finalización de los trabajos de construcción.

No olvide que dicho acuerdo debe ser registrado. Además, toda la información descrita deja en claro que comprar un departamento con un riesgo mínimo en un edificio nuevo es bastante problemático, aunque bastante realista.

Habrá que luchar contra un descuento impresionante (el precio en casas en construcción siempre es inferior al precio de mercado), dando tiempo y nervios.

Además, vale la pena prepararse de inmediato para el hecho de que el apartamento se convertirá en propiedad solo después de la finalización del trabajo. A pesar de todo, este momento, con la selección correcta del constructor, llegará.

7.3. 5 riesgos principales al comprar un apartamento en un edificio nuevo

Los beneficios de los apartamentos en casas nuevas ya se han dicho más de una vez: son mas baratos.

Las comunicaciones en ellos son nuevas, y el diseño es moderno y más práctico que en las casas antiguas. A pesar de esto, hay una serie de matices, por lo que muchos temen incluso pensar en comprar una vivienda en un edificio nuevo.

Considere los principales riesgos para proteger a todos los compradores potenciales y evitar posibles errores.

Riesgo número 1.La presencia de disputas abiertas relacionadas con los derechos sobre la tierra.

En este caso, se entiende que algunos sitios de construcción están ubicados por desarrolladores sin escrúpulos en terrenos que no están oficialmente asignados a ellos o tienen un estado en disputa.

Tales matices pueden llevar al hecho de que incluso en el caso de la finalización exitosa de todo el trabajo, cuando el dinero de los participantes de la equidad realmente se haya gastado, puede resultar que el desarrollador no tenga derechos sobre la casa. Luego, se demuele o se transfiere a la propiedad de 3 personas, y los residentes potenciales se quedan sin nada.

Riesgo número 2. Construccion en limbo

Por varias razones, el proceso de construcción de una casa puede suspenderse o congelarse durante un cierto período: pueden surgir problemas con el contratista o las autoridades locales, el dinero simplemente puede agotarse o el desarrollador no será confiable.

Es mejor interesarse por la historia de la empresa constructora, así como familiarizarse con la lista de proyectos ya completados.

Además, no se olvide de la búsqueda de programas hipotecarios, como se mencionó anteriormente. Un banco que ofrece un préstamo para una propiedad específica debe consultar a su constructor o propietario.

Riesgo número 3. Insuficiente calidad de los materiales utilizados.

Los desarrolladores inescrupulosos no tienen que desaparecer con dinero o crear esquemas complicados para el fraude. Es suficiente comprar materiales económicos usando por ejemplopara estos fines líder.

Por lo tanto, una empresa de construcción puede comprar cableado barato, tuberías de baja calidad o baterías defectuosas, lo que hará frío en invierno. Tales cosas no se pueden verificar de inmediato, por lo que el contrato debe indicar periodo de garantia, y el acto de adopción debe indicar en la forma necesaria que no todo fue verificado.

Riesgo número 4. Venta repetida de la misma vivienda

También existen estos esquemas según los cuales el desarrollador logra obtener dinero de varias personas para el mismo apartamento.

Solo un acuerdo de equidad le permite asegurar un espacio de vida específico para una persona, así como protegerlo del fraude.

El registro del acuerdo con el Servicio Federal significa que todos los documentos han sido verificados. Además, en caso de disputa, si el asunto llega al tribunal, la decisión se tomará a favor de la persona que tiene contrato oficial registrado.

Por lo tanto, uno no debe tener miedo de adquirir apartamentos en un nuevo edificio. Como se explicó anteriormente, los riesgos existen. A pesar de esto, se pueden omitir sin problemas, si trata con cuidado todo y elige un desarrollador confiable. No es tan difícil hacer esto, ya que Internet está disponible en el que puede encontrar docenas o incluso cientos de comentarios sobre una empresa de construcción en particular.

Por eso, para convertirse en el dueño de una vivienda en nuevo hogar Con un buen diseño y todas las comunicaciones necesarias, es suficiente familiarizarse con la información anterior y aprovechar las recomendaciones de los expertos, así como las instrucciones paso a paso propuestas.

Cómo comprar un apartamento en una megalópolis: Moscú, San Petersburgo (San Petersburgo) y otras grandes ciudades: características y matices

8. Comprar un apartamento en Moscú y San Petersburgo 🌆 - características de la adquisición de bienes inmuebles residenciales en la capital y San Petersburgo

No será un secreto para nadie que en cada región, ciudad e incluso en cada distrito individual, haya una especificidad en la realización de transacciones de ventas. Esto se debe al hecho de que hay varios factores que afectarán de alguna manera la vida de las personas, lo que significa que primero debe familiarizarse con ellos y también comprender lo que pueden afectar.

Por lo tanto, consideraremos las características de la capital y San Petersburgo en términos de compra residencial bienes inmuebles Solo quiero señalar que los precios aquí siempre son más altos que en otras regiones del país. Esto, por supuesto, está relacionado con un mayor nivel de salarios. Por eso por ejemplo, un residente de una pequeña ciudad tendrá que ahorrar mucho más tiempo para convertirse en propietario de al menos un apartamento de una habitación en Moscú.

Entre otras cosas, incluso metropolitano A veces es muy difícil ahorrar la cantidad para las nuevas viviendas, aunque la gran ciudad sugiere más oportunidades para un cambio radical en el estilo de vida, porque nadie ha cancelado los ascensores sociales en el mundo moderno.

Considere la situación actual con más detalle. Tanto en Moscú como en San Petersburgo se les pedirá un mínimo para el apartamento "más barato" 4 millones, y en algunos anuncios puedes encontrar una solicitud incluso para una habitación hasta 10 millones

Mediocre 2-k. apartamento (con el conjunto óptimo de habitaciones para una familia pequeña y el metraje deseado) costará de 10 000 000 rub., aunque, por supuesto, puede ahorrar buscando propiedades inmobiliarias en una casa antigua con un diseño deficiente. Sin embargo, esta opción no es adecuada para todos.

Con base en lo anterior, podemos sacar una conclusión simple: para comprar un espacio habitable pequeño, debe trabajar incansablemente, obtener salarios altos o tener grandes ahorros: un millón o más (por ejemplo, haber recibido una herencia o un regalo de familiares). Es difícil para un moscovita promedio o un Petersburger acumular la cantidad requerida por su cuenta.

Le recomendamos que lea nuestro artículo sobre cómo ganar un millón en un apartamento y para cualquier otro propósito desde cero.

Para aquellos que vienen de otras ciudades, la opción más adecuada es comprar un apartamento con una hipoteca. Los salarios en Moscú y San Petersburgo harán pagos bastante altos, mientras a flotees decir, mantener un nivel de vida decente. Muy a menudo, esta pregunta es aguda para aquellos que desean mudarse a la capital para residencia permanente o cuidar a sus hijos que planean estudiar en las universidades de la capital.

En cualquier caso, es posible resolver el problema incluso en ausencia de la cantidad necesaria, pero en efectivo es mucho más fácil de hacer. Con el monto total disponible, tanto en Moscú como en San Petersburgo, puede independientemente o con un agente inmobiliario encuentre vivienda adecuada en poco tiempo.

9. Preguntas y respuestas frecuentes

Gaste una gran cantidad de dinero de la noche a la mañana o solicite un préstamo, por el cual tendrá que pagar más de una docena de años después. el negocio es bastante responsable y complicado. Es por eso que casi todos los compradores de bienes raíces residenciales plantean una serie de preguntas. Es seguro decir que todos están relacionados con el proceso. de elección y pago de bienes inmuebles, así como los puntos a los que definitivamente debe prestar atención antes de firmar el contrato de venta.

Intentemos analizar las preguntas más comunes y también darles respuestas completas para que cada lector pueda verificar el trabajo de un agente inmobiliario y comenzar a buscar un apartamento de forma independiente. Esto, como se mencionó anteriormente, es mucho más complicado, pero le permite ahorrar dinero y obtener una experiencia interesante.

Pregunta número 1. ¿Cuál es la mejor manera de comprar un apartamento, solo (sin agente inmobiliario) o a través de un intermediario?

Por lo general, esta pregunta emociona a todos más que a otros. La cuestión es que buscar un vendedor por su cuenta es muy difícil. Tiene que viajar a diferentes áreas de la ciudad y encontrarse con personas completamente impredecibles. Profesional hará todo en el rango más alto, encontrará la mejor opción mucho más rápido.

¡Presta atención! Los expertos le aconsejan que seleccione una vivienda por su cuenta solo si hay un cierto experiencia.

En el caso de que sea necesario comprar un apartamento, pero ni el tiempo ni el deseo, y lo más importante, el conocimiento correspondiente no está disponible, es mejor ir inmediatamente a agencia inmobiliaria.

Si hay personas cercanas que recientemente vendieron / compraron bienes inmuebles, puede solicitar ayuda.Lo más probable es que entiendan aproximadamente el estado actual del mercado, conozcan los precios y las características actuales de la transacción.

Para comprender si es necesario contactar a profesionales en una situación específica, es suficiente analizar los siguientes criterios: velocidad de la transacción, riesgos y costos financieros.

Por supuesto, un revendedor experimentado encontrará rápidamente un vendedor adecuado. En primer lugar, él sabe a qué prestar atención en primer lugar. En segundo lugar, lo más probable es que tenga acceso a una base de datos especialmente diseñada, que ya ha ordenado una gran cantidad de ofertas de acuerdo con varios criterios (metraje, disponibilidad de infraestructura, calidad de reparación, número de pisos, etc.).

En auto búsqueda los apartamentos tendrán que pasar mucho más tiempo mirando anuncios en periódicos, paneles informativos y sitios web especializados en Internet.

En cuanto a la fiabilidad, aquí, no menos lógico, trabajar con un intermediario profesional será menos riesgoso. Sin embargo, si sigue todas las recomendaciones mencionadas anteriormente, puede asegurarse en el nivel adecuado incluso cuando busque un vendedor usted mismo.

Con este último criterio, las cosas son más interesantes. Por supuesto, con una búsqueda independiente no tiene que pagar los servicios de nadie. Ahora, incluso la mayoría de los periódicos publicitarios se distribuyen gratis. En cuanto a la apelación a un agente de bienes raíces, entonces debe pagar un especial comisión al intermediario. Puede ser lo suficientemente grande. Es este factor el que repele a muchas personas de ir a una agencia especializada.

Una especie de compromiso es un viaje a un abogado para ayudarlo con los documentos después de una búsqueda independiente de un vendedor. En este caso, tendrá que gastar mucho menos, porque el pago se realizará, probablemente, no como un porcentaje de la transacción, sino a una tasa fija.

Tabla comparativa de comprar un apartamento sin agente inmobiliario y con él:

№	Método de comparación	Comprar sin agente inmobiliario (por su cuenta)	A través de un intermediario
1.	Fiabilidad	NO muy confiable (±)	Lo suficientemente confiable (+)
2.	Velocidad de transacción	Más lento(-)	Mas rapido (+)
3.	Costos financieros	Insignificante(+)	Tangible(-)

Pregunta número 2. ¿Qué documentos se necesitan para comprar un apartamento en 2019?

Para organizar todo adecuadamente y convertirse en el propietario completo del apartamento seleccionado, debe abordar cuidadosamente el proceso de recopilación de los documentos necesarios. Su lista es bastante trivial, pero una vez más vale la pena volver a verificar todo para que no olvides nada.

Entonces, aquí está la lista de documentos para registrar una compra de apartamento:

documentos de identificación del comprador y vendedor;
documentos que confirman la propiedad de bienes inmuebles (en este caso, cualquier tipo de acuerdo es adecuado: venta, donación de privatización, etc.);
Los moscovitas necesitan EZD (documento único de vivienda);
libro de la casa y un certificado especial que confirma la ausencia de todo tipo de deudas (del vendedor);
Acuerdo directamente concluido sobre la venta de bienes inmuebles (contrato de venta).

¿Qué es el EZD? Documento de vivienda única - este es un papel especial, que en su esencia reemplaza inmediatamente 13 referencias

Ezd fue inventado para simplificar el atractivo de los ciudadanos a los organismos gubernamentales y superar la burocracia, porque no hay necesidad de recibir y proporcionar más constantemente 10 Varias referencias.

En algunas situaciones, que ya se han discutido más de una vez, se pueden requerir documentos adicionales:

certificado de matrimonio;
permiso del segundo cónyuge para transferir bienes inmuebles a la propiedad de otro (si es propiedad conjunta);
un certificado de las autoridades de tutela (requerido cuando el propietario es menor de edad).

Entre otras cosas, el contenido del contrato debe leerse varias veces.Lo mejor es solicitar la ayuda de un abogado familiar para que compruebe el acuerdo entre el vendedor y el comprador de bienes inmuebles en busca de inconsistencias legales.

Pregunta número 3. ¿Cómo evaluar el departamento comprado? ¿Qué determina su precio?

Todos los que quieran convertirse en propietarios de bienes inmuebles en el proceso de compra necesariamente quieren ahorrar dinero y no pagar de más. De hecho, para esto es suficiente conocer una serie de criterios por los cuales se evalúan los apartamentos y aprender a usarlos con algunos ejemplos.

Los siguientes parámetros afectan el costo total del espacio vital:

número de pisos del edificio, así como el piso en el que se encuentra el apartamento;
cocina grande o pequeña;
diseño general (antiguo, mejorado, moderno, gratuito);
cuándo se construyó la casa, así como de qué tipo es (por ejemplo, si hay locales administrativos en ella, si el patio está oculto);
cómo está equipado el territorio;
cuantas habitaciones
medición total y residencial (excluyendo partes no calentadas, incluyendo balcones);
estado interno (hay una reparación cosmética, en qué condición y estilo);
¿hay una logia, un balcón (si es así, están acristalados);
método de calentamiento (individual o centralizado);
si el baño se combina con el inodoro;
pagos mensuales aproximados por servicios públicos;
el área donde se ubica la casa (central, industrial, en las afueras);
su infraestructura;
características del desarrollador, que puede ser una empresa bastante experimentada y conocida, o una empresa recientemente formada (relevante para aquellas personas que compran un apartamento en un edificio nuevo);
cuánto por ciento la casa en construcción está lista para mudarse en los residentes.

Después de analizar todos estos factores para un caso particular, podemos concluir cuánto corresponde el precio de un departamento en particular a la realidad. En el mercado como secundariay bienes raíces primarios se puede cumplir también alto precios y también bajo.

En el caso de que el costo esté claramente exagerado, podemos decir con seguridad que el vendedor está buscando tontosquien pagará exactamente lo que dice por su buen departamento. Si el precio ya es muy bajo, entonces hay algo mal con el espacio habitable (Los vecinos constantemente vierten o escándalo, no hay agua caliente, problemas constantes con la electricidad) o se está concebiendo algún tipo de engaño. Y puede obtener tanto en intermediarios astutos que atraen a clientes con precios bajos, y luego decir un nuevo precio, así como en explícito estafadores.

Entre otras cosas, hay 2 Momentos que el vendedor suele incluir necesariamente en el precio: pago por servicios intermediarios (si el vendedor recurrió a un agente de bienes raíces, es muy probable que ya haya puesto al menos parte del dinero para cubrir sus servicios en el precio del apartamento) y posible negociación. Por lo tanto, es posible reducir ligeramente el precio final si intenta hablar con el vendedor. Algunas personas buscan inicialmente anuncios que indiquen que una persona vende bienes inmuebles sin intermediarios. Esto sugiere que será posible guardar.

¿Cómo comprar un apartamento si no hay dinero? ¿Dónde conseguirlos? ¿Es posible comprar un departamento sin dinero? Estas son preguntas frecuentes

Pregunta número 4. ¿Cómo comprar un apartamento si no hay dinero?

Esta pregunta surge de casi todos. No se desespere, porque hay una manera: para esto, puede recurrir a procesamiento de préstamos, hipotecas o aprovechar no gastado capital maternal.

Para no gastar demasiado dinero, puede buscar bienes inmuebles en edificios que solo se encuentran en etapas de construcción. En este caso, puede organizar un préstamo de manera segura, ya que el costo total será significativamente menor que el del mercado.

A pesar de todas las dificultades, una familia joven tendrá que soportar lo que: incluso 5-10 años de ahorro, pero en su propio apartamento, donde puede equipar independientemente un hogar familiar.

Tener su propia propiedad inmobiliaria, donde siempre puede organizar todo a su manera, es una excelente motivación para la vida con algunas restricciones (tendrá que llevar un estilo de vida más restringido al momento del reembolso del préstamo).

Pregunta número 5. ¿Cómo puedo comprar un apartamento sin un préstamo e hipoteca?

Pero, ¿qué pasa si no desea pedir prestado al banco o simplemente no hay forma de pagar los pagos mensuales debido a los bajos ingresos? En esta situación, solo hay una salida: guardar por cualquier medio disponible. Tener tiempo para no dejar una vivienda asequible. (muy probablemente parental) y posponer cada centavo extra.

Es suficiente realizar cálculos simples para descubrir que sin hacer una hipoteca a largo plazo (a veces se puede arrastrar por 30 años)puede ser casi 2 veces más rápido para convertirse en el propietario completo de un nuevo apartamento. Por supuesto, no será posible vivir en él de inmediato hasta que se haya acumulado todo el monto (en el caso de un préstamo, las cosas son algo diferentes), pero no tiene que pagar en exceso los intereses.

Lo más importante con este enfoque es darse cuenta de que de repente algo puede pasar a funcionar. Y esto significa que si en este momento fuera necesario pagar un préstamo, la situación se agravaría bruscamente debido a la falta de fondos, incluso para los más necesarios. Lo mismo nunca sucederá si intenta acumular la cantidad necesaria con el tiempo.

Como resultado, puede hacer cálculos simples: persona que 15 paga un préstamo hipotecario durante años, no tiene ahorros al final de este período a sus espaldas, porque todo se gastó en pagar el préstamo.

La familia, que decidió continuar su estadía en la casa de su padre y pospuso una cierta cantidad cada mes, ya puede pagar un apartamento de una habitación después de 7.5 años. Al mismo tiempo, después de adquirir bienes inmuebles, puede continuar ahorrando para algo, por ejemplo, en un carro.

Pregunta número 6. ¿Hay alguna forma de comprar un apartamento en una hipoteca sin pago inicial?

La esencia de cualquier hipoteca implica que una persona debe pagar un cierto porcentaje del costo total del apartamento desde el principio. Puede variar del 10% al 50%. Por lo tanto, una persona debe tener a mano una cantidad equivalente a aproximadamente la mitad del precio de los bienes inmuebles. Tales cantidades de dinero son simplemente insoportables para algunos.

Las familias jóvenes pueden confiar en capital de maternidad irá hacia el anticipo. Esto es completamente legal, y su tamaño solo cubre aproximadamente 1/6 del costo de un apartamento de una habitación en un edificio nuevo. ¿Qué deberían hacer todos los demás? No hay lagunas secretas, por lo que debe buscar dinero en alguna parte.

Hay, por supuesto, otra opción. Algunos bancos atraen nuevos clientes con una hipoteca sin pago inicial. De hecho, tales propuestas son que no tiene que pagar nada al principio, pero el interés será mucho mayor.

Tambiénlos contratos hipotecarios sin pago inicial son más estrictos: por ejemploSi una persona deja de pagar intereses mensuales por algún motivo, puede quitarle el apartamento sin devolverle todo el dinero ya pagado. Sobre esta base, están creciendo notablemente los riesgos.

Es por eso que los expertos recomiendan evitar tales ofertas "ventajosas". La mayoría de las veces usan personaje publicitario, lo que significa que ocultan ciertas trampas. La oferta le parecerá interesante a alguien, pero es mejor acumular al menos el pago inicial mínimo posible para contar con condiciones más favorables para un préstamo hipotecario en el futuro.

Tarea bancaria en tales situaciones: encuentre nuevos clientes, tarea del comprador bienes raíces: elija las condiciones más reales y adecuadas para ello.

Pregunta número 7. ¿Cómo ahorrar a una familia joven para un apartamento con un salario de 25-30 mil rublos?

Por supuesto, realizar el deseo asociado con la adquisición de su propio inmueble con un pequeño ingreso mensual es bastante difícil.Pero, a pesar de todas las restricciones, esto es en principio realmentesi intenta reducir drásticamente sus costos fijos y también trata de encontrar programas de inversión arriesgados pero altamente rentables. En uno de nuestros artículos, describimos más detalladamente cómo ahorrar dinero para un apartamento con un salario de 20,000 a 30,000 rublos.

También puedes usar especiales programas gubernamentalesque tienen como objetivo apoyar a las familias jóvenes y brindarles la oportunidad de resolver rápidamente el desafortunado problema de la vivienda.

No te olvides de existir como nacional (federal)ambos locales (municipal) programas de préstamos. En este caso, estamos hablando del hecho de que las familias jóvenes y el personal militar tienen derecho a usar un certificado especial para asistencia material si logran observar una serie de condiciones transparentes.

Para hacer esto, solo pregunta en internet tanto proyectos nacionales como aquellos inventados por autoridades regionales o municipales. Por supuesto, a menudo hay muchas personas que quieren, pero muy pocas que realmente cumplan con todos los requisitos, por lo que todos tienen una oportunidad.

Pregunta número 8. ¿Es posible comprar un departamento para capital de maternidad de familiares (padres, etc.)?

Me gustaría señalar que no hay prohibiciones en las transacciones entre familiares. Son individuos, lo que significa que pueden realizar varias transacciones.

A pesar de esto, existen restricciones importantes que se imponen a los fondos emitidos por el estado. Aquí es donde será importante que el otro lado de la transacción sea un pariente, porque aparecerán varias barreras de inmediato.

En primer lugar, los padres, así como los familiares y abuelos no tienen derecho a transferir bienes a sus hijos o nietos por dinero estatal (familiar). Las hermanas y hermanos de sangre no tienen el mismo derecho. Tales restricciones sobre el uso del capital familiar, aunque parezca un poco estricto, son el resultado de intentos frecuentes de fraude en el pasado.

Hubo casos frecuentes en que las personas, según diversos esquemas, obtuvieron y transfirieron fondos federales, que solo pueden gastarse en un número fijo de propósitos.

La idea inicial de emitir capital de maternidad está relacionada con el deseo del estado de aumentar el nivel de vida de la familia. Es por eso que el dinero no puede obtenerse o gastarse tan fácilmente en algunas de sus propias necesidades egoístas.

Pero es posible en ellos, por ejemplo, mejorar tu situación de vida. Fue aquí donde los estafadores supuestamente tuvieron la idea de comprar apartamentos a familiares, para que pudieran tener en sus manos la cantidad total, que ya se puede eliminar sin restricciones y para cualquier necesidad que no esté relacionada con la familia joven. El estado, a su vez, no quiere financiar estafadores, y ella solo quiere ayudar al pequeño ciudadano a crecer en condiciones aceptables.

Por otro lado, puede concluir una transacción de compra y venta, cuyo tema es el sector inmobiliario residencial, por ejemplo, entre primos o hermanos. En este caso, aunque existe algún tipo de escapatoria, será necesario demostrar que el dinero se envía específicamente para mejorar las condiciones de vida del niño.

Pregunta número 9. ¿Cómo comprar un apartamento con una hipoteca militar?

El estado ha proporcionado un programa interesante para alentar a los militares. Ella se llama "hipoteca militar" (abreviado como VI) y consiste en lo siguiente: el estado guarda mensualmente una cantidad especial en la cuenta especial de un militar, que se indexa anualmente (más de 20 mil por mes).

Además, se obtienen ganancias adicionales al invertir estos fondos. Al final después de 3 años Cada soldado puede, después de escribir un informe, recibir dinero para el primer pago de la hipoteca.

Considere este programa paso a paso:

Primero, un soldado debe postularse para registrarse en el proyecto. Cuanto antes se pueda hacer esto, más pronto será posible concertar una hipoteca.
Luego, después de un cierto período de tiempo, una persona puede comenzar a elegir bienes inmuebles residenciales adecuados para sí misma, tanto en el mercado primario como en el secundario.
Después de eso, se selecciona un banco adecuado que trabaje con el programa estatal descrito, y estas son casi todas las grandes organizaciones estatales.
Como resultado, un técnico de servicio aplica a Rosvoenipoteku con todos los documentos necesarios para obtener un préstamo específico para la compra de vivienda (ZHZ).
Al completar todos los procedimientos, el apartamento debe estar asegurado, se convierte en propiedad de un soldado.

Vale la pena considerar que el período mínimo para el cual puede solicitar una hipoteca es 36 meses El máximo es limitado 45de un año de edad. Lea más sobre la hipoteca militar y las condiciones para su provisión al personal militar, lea en uno de nuestros artículos.

Pregunta número 10. ¿Cómo obtener una deducción de impuestos al comprar un apartamento en 2019?

La última pregunta, a la que se dará tiempo en este artículo, es cómo contar sin tener problemas este año. deducción de impuestos, que se proporciona al comprar un apartamento. Con su ayuda, será posible cubrir parte de los costos, sin embargo, debe familiarizarse con la información provista a continuación para que la apelación fiscal sea exitosa.

Hay una manera segura de devolver parte de los fondos gastados en la compra de viviendas.

Entonces, ¿qué es una deducción de impuestos? ¿Cómo conseguirlo y qué se necesita para esto?

Bajo deducción de impuestos implican deducciones del estado a favor del comprador de la vivienda, si él trabaja oficialmente y honestamente deduce la parte requerida de los fondos de sus ingresos. En este caso, puede contar con la acumulación. 13% del monto que se gastó en el departamento.

Vale la pena señalar que existe un umbral superior para la deducción de impuestos. Compone él 260 000 frotar Sobre esta cantidad, no podrá recibir fondos, pero también es bastante atractivo.

También debe tenerse en cuenta que puede obtener una especie de compensación estatal solo 1 vez en la vida (y no todos pueden permitirse comprar apartamentos con más frecuencia). Además, debe tenerse en cuenta que en el caso del empleo informal, cuando los impuestos no son realmente deducibles, no hay razón para esperar deducciones, porque se forman a partir de los impuestos que un ciudadano responsable pagó previamente.

10. Conclusión + video sobre el tema de publicación

Después de analizar la información presentada, podemos llegar a una conclusión seria: comprar un apartamento es un proceso minucioso, que en algunas situaciones implica ciertos riesgos.

El punto es que debe pensar con anticipación sobre los requisitos del apartamento, así como determinar el presupuesto disponible. Al mismo tiempo, uno no debería esperar un caso, pero es mejor familiarizarse con información teórica y práctica de antemano.

Entonces por ejemploAl comprar un apartamento en el mercado secundario, puede terminar sin lo que se esperaba. Para no encontrar esto, debe inspeccionar cuidadosamente el espacio vital y analizarlo historia legal.

Si se decidió comprar una vivienda del desarrollador o su contratista (en el nuevo edificio), entonces deberá leer cuidadosamente todos sus documentos y "historia"para minimizar riesgos. Esta opción le permite ahorrar dinero si aborda el asunto con toda responsabilidad.

En conclusión, le recomendamos que vea el video "Cómo comprar un apartamento y cuál es el precio":

Resulta que problema de viviendapuede resolverse rápidamente y con buenos ahorros, si trata de tener en cuenta todas las recomendaciones.No es necesario tener la cantidad total a la mano, ya que puede usar hipoteca o por cuotas. Antes de esto, necesariamente debe evaluar su fuerza con sensatez para tomar la decisión correcta.

Recuerda: Puedes comprar un apartamento adecuado secundariaetc. primaria mercado, con todo el monto a la mano, y con una parte. Sin embargo, para esto tendrá que estudiar cuidadosamente todos los documentos proporcionados por el vendedor. Un factor importante es la capacidad de mantener la calma hasta que se complete la transacción.

Eso es todo con nosotros.

Estimados lectores de la revista de negocios Rich Pro, estaremos muy agradecidos si dejan sus comentarios sobre el artículo a continuación, comparten su opinión personal y experiencia sobre el tema de la publicación. ¡Les deseamos a todos mucha suerte y transacciones exitosas de bienes raíces!

Cómo comprar un apartamento (hipoteca, capital de maternidad, plan de pagos a plazos, efectivo): instrucciones paso a paso para comprar un apartamento sin agente inmobiliario + una lista obligatoria de documentos para verificación